Assurance PNO (Propriétaire Non Occupant)

Un contrat d’assurance habitation non occupant est composé d’un certain nombre de garanties que l’on retrouve dans tout contrat d’assurance habitation. Le contrat couvre le logement et également ses éventuelles dépendances (garage, boxe, cave…).

L’assurance PNO inclut des garanties pour protéger le bien locatif contre les dommages qu’il pourrait subir suite à un incendie, un dégât des eaux, un évènement climatique, un vandalisme… et aussi pour les dégâts qu’il pourrait causer aux voisins et aux tiers.

Dans le cas où il est situé dans une copropriété, l’assurance PNO couvre également la quote-part des parties communes attachées au lot.

La responsabilité civile

Une assurance PNO doit couvrir a minima la responsabilité civile du propriétaire, il serait plus juste de dire « les » responsabilités civiles. En effet, en tant que copropriétaire, votre responsabilité civile peut être recherchée à plusieurs titres : 

• Responsabilité civile du fait de l’immeuble
• Responsabilité civile en tant que propriétaire
• Responsabilité civile en tant que non occupant

Selon le cas de figure les conditions de prise en charge des dommages causés peuvent varier. Ainsi les conditions générales peuvent prévoir des plafonds d’indemnisation différents selon le motif pour lequel votre responsabilité est recherchée. 

Dégât des eaux

Les dégâts des eaux constituent de loin la première cause de sinistre en France, ils représentaient en 2015 plus de 1 140 000 sinistres indemnisés par les assurances habitations, soit 38% de tous les sinistres (source Fédération Française de l’assurance). Les causes des dégâts des eaux peuvent être nombreuses et variées : fortes pluies, tuile cassée, défaut d’étanchéité d’un balcon mais aussi fuite sur une canalisation, tuyau d’évacuation bouchée ou encore débordement d’un lave-linge… Cette garantie est très importante dans une assurance PNO, en particulier depuis que la convention IRSI a remplacé la convention CIDRE, car contrairement aux idées reçues, ce n’est pas toujours l’assurance habitation du locataire qui prend en charge un dégât des eaux. Lorsque le bien sinistré est dans une copropriété et que les dégâts dépassent 5000 euros, la convention CIDE COP est généralement applicable.

En effet, lorsqu’un locataire loue votre bien, en cas de dégât des eaux, son premier réflexe doit être de déclarer le sinistre à son assurance, après avoir pris les mesures d’urgence éventuellement nécessaires pour stopper l’aggravation des dégâts. 

Le locataire doit compléter un constat amiable de dégât des eaux avec les autres personnes concernées : ce peut être les occupants du logement du dessus ou du dessous, voir le syndic quand les dégâts affectent des parties communes. Votre locataire doit vous adresser une copie de ce constat que vous transmettrez à votre assurance. 

En location vide, c’est l’assurance du locataire qui va gérer le sinistre. Et selon le montant des dégâts provoqués, elle va soit régler directement le sinistre, soit établir les responsabilités pour déterminer la répartition des frais de remise en état. Dans ce dernier cas, elle organise souvent une expertise pour compte commun : un expert indépendant est nommé pour déterminer les travaux de remise en état nécessaires et leur coût. Toutefois, si le locataire avait déjà donné son préavis au moment du sinistre, c’est alors l’assurance du propriétaire qui reprend la gestion du sinistre.

En location meublée, c’est l’assurance du propriétaire non occupant qui gère le sinistre dans le cadre de la convention IRSI.

Dans certains cas, l’origine de la fuite n’est pas évidente et il est nécessaire de faire appel à un professionnel, souvent un plombier pour qu’il procède à la recherche de fuite. 

À savoir : l’assurance prend en charge les dégâts causés par la fuite mais, sauf cas particulier, pas la réparation de la cause de cette fuite (exemple : frais de débouchage d’un tuyau d’évacuation). En effet, cela s’assimile à l’entretien normal du bien.

Incendie

Tout comme pour les dégâts des eaux, une grande partie des sinistres incendies sont gérés selon la convention IRSI (sinistres dont les dégâts sont inférieurs à 5000 euros). 

La garantie incendie est en réalité plus étendue que les seuls sinistres causés par un incendie. On parle souvent de garantie « Incendie et événements assimilés« . Ainsi les conditions de prises en charge vont également englober les sinistres causés par une explosion, une implosion, les dégâts dus aux fumées, la chute de la foudre, les dégâts du courant électrique…

Vol, tentative de vol, vandalisme

Les garanties vol et vandalisme sont souvent traitées ensemble. Et cela est vrai même si le vandalisme n’a pas été précédé ou suivi d’un vol ou d’une tentative de vol. 

Attention, il est très fréquent, pour ne pas dire quasi systématique que ces garanties soient acquises sous conditions : 

L’assureur peut prévoir une durée maximale d’inhabitation ou de vacance du bien au-delà les garanties ne sont plus actives.
Des protections minimales peuvent être exigées pour les portes et fenêtres sous peine d’une réduction de l’indemnité de 50% en cas de sinistre.

Catastrophes naturelles

La garantie catastrophes naturellesest obligatoire pour les contrats qui proposent des garanties contre les dommages (loi du 13 juillet 1982). Cette garantie doit couvrir les dommages causés par un agent  naturel dont l’intensité s’est avérée anormale et dont les mesures de prévention préconisées habituellement n’ont pas permis d’éviter les dégâts (tremblement de terre, inondation, sécheresse…). 

La franchise applicable à cette garantie est commune à tous les assureurs, on parle de franchise légale. Elle peut s’élever de 380 euros à 1520 euros voir plus pour des sinistres liés à la sécheresse par exemple. 

Catastrophes technologiques

Il s’agit d’une garantie obligatoire régie par la loi n°2003-699 du 30 juillet 2003. Cette garantie doit couvrir les dommages dont l’origine provient d’un site classé SEVESO ou encore du stockage ou du transport de matières dangereuses.

Tempêtes et événements climatiques

Cette garantie n’est pas toujours incluse mais peut se révéler importante. Elle va intervenir pour des dégâts qui n’ont pas fait l’objet d’un classement en catastrophe naturelle. Il peut s’agir de dégâts liés aux vents forts, au poids de la neige ou encore la grêle. L’assureur demande quand même une certaine intensité (exemple : vent supérieur à 100 km/h) et exclut parfois certains biens (exemple : bâtiment situé en zone inondable). 

Garantie défense et recours

La garantie défense et recours est une protection juridique de base dont le champ d’intervention est limité aux litiges en lien avec un sinistre susceptible d’être pris en charge par le contrat. Cette garantie ne peut pas être mise en œuvre par exemple pour un litige avec son locataire qui ne réglerait plus ses loyers.

Perte de loyer

La garantie perte de loyer n’est pas toujours incluse mais elle n’en est pas moins importante. En effet, lors d’un sinistre important le bien peut être rendu inhabitable. Si tel est le cas, votre locataire ne sera pas tenu de vous régler le loyer pendant la durée où il ne peut pas disposer du bien. Ce préjudice financier étant directement une conséquence du sinistre, il peut être indemnisé si votre contrat le prévoit. Il ne faut pas confondre cette garantie avec l’assurance loyer impayé. En effet, la garantie perte de loyer ne peut intervenir que si le locataire ne paie plus le loyer en raison d’un sinistre pris en charge par l’assurance PNO et rendant le bien non utilisable normalement.

En général, l’assureur exige que le bien ait été loué au moment du sinistre pour accorder la garanti