Logement : la réalisation d’un état des lieux est-elle obligatoire ?

Lors d’une location, propriétaire et locataire réalisent en général un état des lieux à l’entrée dans le logement puis un à la sortie du locataire. Quelle est l’importance de l’état des lieux ? Est-il obligatoire de réaliser un état des lieux ? Que se passe-t-il en cas d’absence d’état des lieux ?

Etat des lieux : ce que dit la loi

La loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 article 3-2 prévoit l’obligation de joindre un état des lieux d’entrée en annexe au contrat de location. L’état des lieux doit être réalisé au moment de la remise des clés au locataire par le propriétaire ou son représentant.

L’article 1 du décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 précise que l’état des lieux doit porter sur l’ensemble des locaux à usage privatif, indiqués dans le contrat de bail et dont le locataire a la jouissance exclusive.

L’article 2 du même décret liste les mentions obligatoires à faire figurer dans un état des lieux, à savoir :

• le type d’état des lieux (entrée ou sortie)
• la date de sa réalisation
• l’adresse précise des locaux concernés
• les nom et adresse des parties (locataires, bailleurs ou leurs représentants)
• les relevés des compteurs d’électricité, le cas échéant de gaz, et d’eau
• le détail des clés ou badges remis et leur usage
• pour chaque pièce, un descriptif précis de l’état avec notamment l’état des sols, murs, plafonds et équipements
• la signature de chacune des parties ou de leurs représentants.

Et en plus, spécifiquement pour l’état des lieux de sortie :

• la date de réalisation de l’état des lieux d’entrée
• la nouvelle adresse des locataires
• les éventuelles dégradations.

Sur la forme, l’article 3 indique que lors de la réalisation de l’état des lieux, le logement doit être équipé des seuls éléments mentionnés au contrat de bail. L’état des lieux de sortie doit permettre une comparaison facile avec l’état des lieux d’entrée, soit en le réalisant sur un document semblable, soit sur le même document lorsque cela est possible. Un exemplaire de l’état des lieux doit être remis à chacune des parties après sa signature, soit en mains propres, soit de manière électronique.

Si le locataire constate des oublis sur l’état des lieux d’entrée, il peut demander la modification de celui-ci pendant 10 jours après sa réalisation et pendant le premier mois de chauffe.

Absence d’état des lieux

Plusieurs cas de figure sont possibles avec des conséquences différentes : absence d’état des lieux d’entrée ou de sortie, par refus du propriétaire ou du locataire ou par négligence des deux. D’une manière générale, si l’état des lieux n’est pas réalisé par refus de l’une des parties malgré la mise en demeure de l’autre partie, ce sera à la partie refusante de prouver ce qu’elle pourrait contester ultérieurement.

L’absence d’état des lieux d’entrée

Si l’état des lieux d’entrée n’a pas été réalisé par négligence du bailleur et du locataire, il sera considéré que le logement était en bon état de réparations locatives. Charge alors au locataire de restituer un logement en bon état de réparations locatives.. S’il conteste être à l’origine de dégradations qui lui seraient imputées, ce sera à lui de prouver que ces dégradations étaient préexistantes, ce qui s’avérera plus difficile du fait de l’absence d’état des lieux d’entrée.

L’absence d’état des lieux de sortie

Comme pour l’état des lieux d’entrée, si l’état des lieux de sortie n’a pas été réalisé par négligence du propriétaire et du locataire, il sera présumé que le logement a été rendu par le locataire en bon état de réparations locatives. Si ce n’est pas le cas ce sera au propriétaire de prouver que les dégradations éventuelles sont de la responsabilité du locataire. En cas de refus de l’une ou l’autre des parties de réaliser un état des lieux de sortie il est fortement conseiller à l’autre partie de faire appel à un huissier qui réalisera l’état des lieux de sortie. Les frais d’établissement de l’état des lieux de sortie par l’huissier seront partagés pour moitié entre les parties. Dans ce cas de figure le tarif de l’état des lieux réalisé par l’huissier obéit à un tarif réglementé.

Veillez à utiliser un modèle d’état des lieux conforme à la loi, si possible permettant de réaliser votre état des lieux de sortie sur le même document que l’état des lieux d’entrée. N’hésitez pas à annexer des photos des différentes pièces à l’état des lieux, en prenant soin de les dater et signer en même temps que l’état des lieux.