Comment bien rédiger son bail ?

Pour contractualiser les conditions d’une location, le propriétaire bailleur et le locataire signe un contrat, que l’on appelle bail ou contrat de location. Ce contrat permet de mettre par écrit les termes des engagements pris par chacune des parties : consistance du bien, conditions financières, usage du bien… La loi Alur a établi par décret un bail type qui doit être utilisé pour tout contrat de location qui concerne un bien loué à usage de résidence principale. Ce modèle de bail est très complet et peut être relativement difficile à compléter pour un particulier, nous allons donc aborder les différents points sur lesquels vous devez être vigilant lors de la rédaction du contrat de location type.

Les parties au contrat

Il s’agit ici d’indiquer qui sont les contractants : le ou les bailleurs et le ou les locataires.

Pour le bailleur, vous devez indiquer les nom, prénom, adresse du domicile, s’il s’agit d’une personne physique ou morale et éventuellement adresse e-mail. Si le bailleur est une personne morale (une SCI par exemple) il faudra alors indiquer la raison sociale de la société bailleresse et l’adresse de son siège social.

Le bailleur peut être représenté par un mandataire : agent immobilier ou notaire par exemple. Dans ce cas les coordonnées complètes de celui-ci devront être portées sur le bail : sa dénomination et l’adresse de son siège social, son activité, et s’il y a lieu, la date et le lieu de délivrance de sa carte professionnelle ainsi que le nom et l’adresse de son garant (organisme assurant sa garantie financière).

Pour le locataire, vous devez indiquer les nom et prénom de TOUS les titulaires du bail. Seuls les couples mariés sont considérés titulaires du bail même si seul l’un des deux a signé le bail. Pour les couples concubins ou pacsés, cela n’est pas automatique. Cela peut poser problème notamment en cas de séparation du couple, d’où l’importance de veiller à bien indiquer au bail toutes les personnes qui doivent l’être. Comme pour le bailleur, l’indication d’une adresse mail pour le locataire est recommandée mais reste facultative.

La consistance du logement

Le bail détaille ensuite la consistance du bien objet du contrat de location. Vous devez décrire le plus fidèlement et le plus précisément possible ce qui est mis à disposition du locataire.

Le contrat de location doit indiquer la localisation exacte du logement : adresse, bâtiment, étage, numéro…, le type d’habitat (individuel ou collectif), si le bien est en copropriété ou non, la surface habitable, le nombre de pièces… Vous devez aussi indiquer les dépendances et équipements à disposition du locataire et préciser s’ils sont à usage privatif ou collectif. Enfin, le bail doit comporter une clause où vous précisez les modalités d’accès à la télévision et à internet, plus globalement cette clause doit décrire les moyens « d’accès aux technologies de l’information et de la communication« .

Les caractéristiques du contrat de location

Dans la dernière partie du contrat de location type vont être indiquées les conditions du contrat à proprement parlé.

Dans cette partie vous indiquerez la date d’effet du bail, c’est à dire la date à laquelle le locataire disposera du logement, ainsi que la durée initiale du contrat de location : 3 ans au minimum pour une location vide (6 ans si le bailleur est une personne morale, 1 an par dérogation dans certains cas que le bailleur doit motiver) et 1 an pour une location meublée (9 mois si le locataire est un étudiant).

Le gouvernement a annoncé lors de la présentation de sa stratégie logement la création d’un « bail mobilité » dont la durée pourra varier de 1 à 10 mois et qui sera non renouvelable comme le bail étudiant.

Dans la partie suivante, vous devez inscrire les conditions financières sur lesquelles le contrat de location a été conclu, à savoir le montant du loyer, sa date de révision et l’indice de référence (le dernier IRL connu à la signature du bail), vous devez préciser  aussi les modalités de paiement : à quelle date doit payer le locataire, s’il paye à terme échu (fin de mois) ou à échoir (début de mois). Dans cette clause vous devez également indiquer la périodicité de paiement (mensuel, trimestriel…), tout en sachant que le locataire peut à tout moment demander le paiement mensuel sans que vous puissiez vous y opposer.

Les tribunaux administratifs de Paris et Lille ont suspendu l’application de l’encadrement des loyers par un loyer de référence.

Le bail type prévoit un certain nombre de clauses facultatives assez peu utilisées par les bailleurs particuliers concernant des hausses ou baisses de loyers en cours de bail : cela doit être justifier par la réalisation de travaux d’amélioration pour une hausse de loyer par exemple ou par un désagrément temporaire compensé par une baisse du loyer…

Enfin, vous devez indiquer le montant du dépôt de garantie que devra vous verser le locataire avant d’entrer dans les lieux : vous devez savoir que le montant maximum que vous pouvez exiger est de 1 mois de loyer hors charges pour une location vide et de 2 mois de loyer hors charges pour une location meublée. Dans l’hypothèse où le locataire paie son loyer d’avance pour une période supérieure à 2 mois, vous ne pouvez pas lui demander de verser un dépôt de garantie. En revanche si en cours de bail, le locataire souhaite passer à un paiement mensuel du loyer, vous pourrez le conditionner au versement d’un dépôt de garantie égal au maximum exigible légalement.

Les honoraires de location

Si vous avez engagé des frais pour la mise en location de votre bien, certains peuvent être mis partiellement à la charge du locataire.

Ainsi les frais générés par les prestations de visite, de constitution du dossier locataire et de rédaction du bail ainsi que ceux générés par la réalisation de l’état des lieux peuvent être mis à la charge du locataire pour la moitié de leur valeur au maximum. De plus, la part que vous faites supporter au locataire ne peut pas excéder un prix au m² qui est variable selon la zone du logement (très tendue, tendue, autre). En 2018, les plafond des honoraires de location est fixé à 12 € / m² en zone très tendue, 10 € / m² en zone tendue et 8 € / m² sur le reste du territoire pour les prestations hors état des lieux et 3 € / m² pour les prestations d’état des lieux toutes zones confondues.

Deux clauses très importantes

S’il y a bien deux clauses auxquelles vous devez porter votre attention, ce sont la clause résolutoire (cf. Faut-il prévoir une clause résolutoire dans son bail ?) et la clause de solidarité.

La clause résolutoire

La clause résolutoire est la clause qui définit les conditions légales qui justifieront une résiliation du bail avant son terme et qui établit la procédure à suivre pour faire résilier le contrat de location judiciairement. Ainsi, un locataire qui ne paie plus son loyer pourra voir son bail résilié de plein droit deux mois après un commandement de payer resté infructueux. L’autre principal motif de résiliation possible est le défaut d’assurance habitation du locataire qui pourra voir dans ce cas son bail résilié un mois après un commandement resté sans effet.

A noter que la loi permet désormais au bailleur de souscrire et de refacturer une assurance habitation au locataire qui ne justifierait pas de son assurance. Si le bailleur opte pour cette option, il ne peut plus faire valoir la clause résolutoire pour défaut d’assurance.

La clause de solidarité

La clause de solidarité, parfois libellée clause de solidarité et d’indivisibilité, est la clause qui définit dans quelle mesure les locataires sont solidaires du loyer entre eux. C’est-à-dire que si l’un d’entre eux vient à faire défaut, l’activation de la clause de solidarité pourra obliger l’autre à assumer la totalité du loyer. Et cela même s’il a quitté le logement. En effet, si un des locataires titulaires du bail quitte le logement il reste solidaire pendant une durée pouvant aller jusqu’à 6 mois du bon paiement des loyers et charges.

La loi Alur a fixé à 6 mois maximum la durée de la solidarité du locataire sortant. Elle précise que la solidarité prend fin avant si le locataire sortant est remplacé au bail.

Les annexes au contrat de location

Enfin une fois votre contrat de location rédigé avec soin, vous devez veiller à bien joindre certaines annexes obligatoires.

Les annexes obligatoires dans tous les cas :

• La notice d’information : il s’agit d’une notice d’information des droits et devoirs des locataires. Cette notice doit obligatoirement être jointe aux baux signés ou renouvelés depuis le 1er août 2015.
• L’état des lieux d’entrée : il est obligatoire de réaliser un état des lieux à l’entrée qui consigne le plus précisément possible l’état dans lequel le logement, les dépendances et tous les équipements à usage privatif sont mis à disposition du locataire. En pratique, l’état des lieux doit se faire le jour de la remise des clés au locataire et en en sa présence, ou celle de son représentant dûment habilité par le locataire.
• Le dossier des diagnostics techniques : ce dossier comprend notamment le DPE (Diagnostic de Performance Energétique), un état des risques naturels et technologiques, un diagnostic des installations d’électricité et de gaz, la présence d’amiante et/ou de plomb pour les bâtiments les plus anciens.

Les annexes obligatoires selon la situation du logement :

• Si le logement est situé au sein d’une copropriété, vous devez fournir au locataire une copie du règlement de la copropriété, au moins la partie concernant la destination de l’immeuble, la jouissance et l’usage des parties privatives et communes, et précisant la quote-part afférente au lot loué dans chacune des catégories de charges.
• Si vous y êtes soumis, une autorisation préalable de mise en location.
• Si le loyer a été réévalué au motif qu’il est manifestement sous-évalué, vous devez fournir des références de loyers pratiqués dans l’environnement immédiat pour des logements comparables.

Lors de la présentation de sa stratégie logement le gouvernement a annoncé la création d’un bail numérique. Le gouvernement est resté assez flou sur les contours du bail numérique, il pourrait s’agir d’une plateforme en ligne sur laquelle les bailleurs pourrait créer leur bail. Le but pour le gouvernement étant de pouvoir récupérer un maximum de données sur l’état du marché locatif grâce aux données collectées par cette plateforme.

En attendant le bail numérique de l’état, profitez d’ores et déjà du bail numérique de Jelouebien, nous mettons à votre disposition un formulaire gratuit qui vous permet de saisir votre bail en ligne et de recevoir les éléments contractuels par email instantanément !