Qu’est-ce qu’une estimation immobilière ?

Étape cruciale lors de la mise en vente d’un bien, l’estimation immobilière doit être réalisée consciencieusement. Proposer un prix cohérent avec les prestations du bien vous assure, en effet, une vente rapide, avec peu voire pas de négociations. Comment faire ? Quels sont les facteurs à prendre en compte ? Faisons le point.

Estimation immobilière : définition

Réaliser une estimation immobilière est, tout simplement, le fait d’évaluer la valeur d’un bien. Mutation, changement de la composition familiale, divorce ou encore succession, différentes situations peuvent amener les propriétaires à entamer ce type de démarche.

Lors d’une vente, l’objectif est simple : déterminer le juste prix afin que les vendeurs, comme les acheteurs, y trouvent leur compte. C’est le secret d’une transaction immobilière rapide et sans stress. Le tarif affiché ne doit donc pas être trop bas, pour que le propriétaire ne perde pas d’argent. Mais, il ne doit pas non plus être trop élevé, au risque de faire fuir les potentiels acquéreurs.

Pour obtenir une première appréciation de la valeur de votre bien, n’hésitez pas à utiliser un outil d’estimation immobilière en ligne.

Les différentes méthodes d’estimation immobilière

Les outils d’estimation en ligne

Simples, rapides et efficaces, les simulateurs en ligne vous permettent de vous faire une idée de la valeur vénale de votre bien en quelques clics. Après avoir enregistré différents critères basiques tels que le type de biens, la surface habitable ou encore le nombre de pièces, vous obtenez une fourchette de prix selon laquelle il est susceptible de se vendre.

Bien que fiable, ce procédé mérite d’être complété par l’une des méthodes d’estimation immobilière suivantes.

La méthode d’estimation par comparaison

Cette démarche consiste à comparer les prix des biens similaires au vôtre qui sont en vente ou qui ont récemment été vendus dans votre secteur. Vous pouvez alors vous baser sur le prix au mètre carré pratiqué sur le marché local puis ajuster votre tarif en fonction des prestations de votre logement.

Également pratiquée par les acquéreurs, cette méthode d’estimation immobilière n’est pas toujours facile à appliquer en toute objectivité par les vendeurs.

Faire appel à des agents immobiliers

Ayant une connaissance accrue des prix du marché ainsi que de l’offre et de la demande locales, les agents immobiliers sont les mieux placés pour faire une évaluation précise de la valeur de votre bien.

La visite physique des biens qu’ils estiment leur permet d’apprécier les critères courants et objectifs (superficie, nombre de pièces, etc.), mais également d’autres éléments tels que le charme, les finitions, l’environnement, etc.

Le calcul du potentiel constructible

Dans ce type d’estimation immobilière, la valeur vénale de la maison n’est pas prise en compte. L’acheteur (souvent un promoteur immobilier) se concentre uniquement sur la surface maximale constructible d’une parcelle. Emprise au sol autorisée, surface de plancher, hauteur des bâtiments, divers éléments sont analysés afin de définir des projets réalisables sur votre terrain.

Les facteurs qui influencent le prix d’un bien

Les caractéristiques du bien

Les critères pris en compte dans une estimation immobilière sont nombreux : localisation, environnement, nombre de mètres carrés, surface habitable, extérieur (jardin, balcon, terrasse, piscine, etc.), vue (dégagée ou non), exposition, luminosité, parking, qualité du bâti, matériaux, équipements (volets roulants, pompe à chaleur, portail, etc.), nombre de chambres, nombre de salles de bain, date de construction, état général, travaux à prévoir, etc.

Les facteurs extérieurs

Certains critères extérieurs au bien lui-même ont une influence directe sur son prix  :

• l’offre et la demande locales : plus les acheteurs ont le choix, plus les vendeurs doivent être cohérents avec les prix du marché.

• les taux d’intérêt à l’instant T : des taux d’intérêt élevés réduisent mécaniquement le nombre d’acquéreurs potentiels et, par conséquent, les prix des biens mis en vente.

• la rareté du bien : plus un bien est rare (maison atypique, loft, appartement en duplex, etc.), plus sa valeur augmente.

Il faut donc en tenir compte lors de votre estimation immobilière.

Le public visé

Le prix d’un bien peut également varier en fonction de l’utilisation que les futurs propriétaires souhaitent en faire. Si vous vendez votre appartement à un particulier qui en fera sa résidence principale, c’est sa valeur vénale qu’il prendra en compte lors de sa décision d’achat ou de sa négociation.

Certains acquéreurs souhaitent, par ailleurs, réaliser un investissement et achètent dans une optique de mise en location. Ils se basent alors sur la valeur locative du logement en fonction des loyers pratiqués dans le secteur. Si vous vendez un bien déjà loué, il est probable que vous attiriez ce type d’acheteurs. Pensez alors à indiquer la rentabilité actuelle de votre logement afin qu’ils puissent se faire une première idée de ce que leur investissement pourrait leur rapporter.

Les promoteurs immobiliers, quant à eux, se basent sur le potentiel constructible de votre bien. Que vous vendiez un terrain nu ou avec une maison, leurs offres tiendront compte des bénéfices potentiels qu’ils pourraient retirer de leurs projets de construction.

NB : Nous constatons généralement une hausse des prix de vente des biens des clients d’environ 30 % lorsqu’ils négocient avec des promoteurs.

Si vous envisagez de vendre votre bien à un promoteur immobilier, City&You peut vous accompagner. De l’estimation immobilière de votre bien jusqu’à la transaction finale, leurs experts sont à vos côtés pour vous garantir une vente sereine.