Quels sont les travaux qui permettent d’augmenter son loyer ?

Crédit photo : Véranda Gustave Rideau, © Alexandre LAMOUREUX

En zone tendue, l’augmentation du loyer à la relocation par le propriétaire est encadrée par la loi. Si la fixation initiale du loyer est libre (à l’exception des zones où il est existe un loyer de référence, comme à Paris par exemple), le propriétaire ne peut pas augmenter son loyer entre deux locataires sauf à le faire pour un motif autorisé comme par exemple la réalisation de travaux. Mais attention tous les travaux ne permettent pas d’augmenter le loyer.

Les travaux justifiant une hausse de loyer

Tous les travaux réalisés par le bailleur ne lui donnent pas le droit d’appliquer une hausse du loyer. En effet, les travaux d’entretien du bien, les travaux rendus nécessaires par la vétusté ne peuvent pas être utilisés pour justifier une hausse du loyer à la relocation. Ils sont en revanche en général déductibles des revenus fonciers et viennent atténuer le revenu foncier taxable.

Les travaux qui permettent au propriétaire d’augmenter son loyer entre deux locataires, voir en cours de bail si une clause le prévoit, sont les travaux qui apportent une réelle plus-value au logement, qui le rende plus confortable ou plus performant énergétiquement. Il peut s’agir par exemple :

• installation de la climatisation

• système de chauffage plus économe

• installation d’une cuisine intégrée

Il peut s’agir aussi de travaux augmentant la surface à disposition du locataire. Le bailleur peut valoriser son bien avec la création d’une veranda design qui permettra au locataire de disposer d’une pièces supplémentaire.

Les travaux de mise aux normes ne peuvent pas servir de justification à l’augmentation du loyer.

Quelles sont les règles pour calculer la hausse du loyer ?

Si certains travaux permettent donc bien d’augmenter le loyer, ce n’est pas pour autant que le bailleur peut le faire à sa guise. Cela dépend notamment du montant des travaux réalisés. Depuis le 1er janvier 2021, la consommation en énergie primaire du logement doit être inférieure à 331 kWh pour que le bailleur puisse bénéficier de ce motif de hausse du loyer (décret 2020-1818).

• Le montant des travaux doit être supérieur ou égal à 6 mois de loyer (ou équivalent à la dernière année de loyer s’il s’agit du renouvellement du bail du locataire en place). L’augmentation du loyer annualisé ne pourra pas dépasser 15% du montant des travaux TTC.

Exemple : Un propriétaire réalise des travaux d’amélioration pour un montant total de 3000 euros TTC, pour qu’il puisse augmenter son loyer il faut que cela représente plus de 6 mois de loyer hors charges et il ne pourra pas augmenter son loyer de plus de 450 euros par an soit 37,50 euros par mois.

• Si le montant des travaux est supérieur à 1 an de loyer, alors le propriétaire est libre de fixer le nouveau loyer librement (sauf zone à loyer de référence).

Les travaux d’amélioration sont-ils déductibles des revenus fonciers ?

Comme la plupart des travaux d’entretien d’un bien locatif, les travaux d’amélioration d’un logement sont déductibles des revenus fonciers. Certains de ces travaux peuvent toutefois également donner droit à des aides sous forme d’avantages fiscaux tels que des réductions ou des crédits d’impôt. Depuis le 1er octobre 2020, le dispositif MaPrimeRénov’ est accessible à tous les propriétaires bailleurs. Il permet au propriétaire de bénéficier d’une subvention dont le montant dépend de ses revenus afin d’améliorer l’isolation ou encore le système de chauffage des logements qu’il met en location.

En revanche, les travaux de construction, reconstruction ou d’agrandissement ne sont pas déductibles.