Investir dans l’immobilier : attention à la rentabilité
Acheter un appartement ou une maison peut répondre à un besoin de résidence principale ou secondaire, mais peut aussi constituer un placement. Dans ce cas, les revenus complémentaires sont générés par la plus-value à la revente (achat d’un bien dans une zone recherchée, apport de nouveaux éléments pour valoriser le logement, travaux de rénovation…) ou par les loyers collectés en cas de mise en location.
Dans tous les cas, il est important de calculer la rentabilité locative avant de réaliser un investissement immobilier. Il faut pour cela prendre en compte tous les paramètres :
- Montant des loyers sur 12 mois,
- Prix d’achat, mensualités d’emprunt,
- Assurance loyers impayés,
- Honoraires de gestion locative,
- Taxe foncière,
- Charges de copropriété…
D’autres frais peuvent également être pris en compte s’ils sont importants et réguliers. Il peut s’agir, par exemple, des frais de transport dans le cas où le propriétaire réside loin du bien loué et qu’il décide d’assurer la gestion locative lui-même.
Avant de louer, plusieurs étapes
Proposer un appartement ou une maison à la location ne s’improvise pas.
Il faut d’abord définir la nature du bien qui impliquera le choix du régime fiscal : location nue ou meublée, résidence principale ou location saisonnière, colocation. Afin d’être certain de louer le bien et ainsi limiter le taux de vacance locative qui viendrait entacher la rentabilité, il faut ensuite soigner le logement et la décoration. S’il s’agit d’une location meublée, la liste des équipements obligatoires est strictement encadrée depuis 2015.
Viennent ensuite les diagnostics immobiliers tels que le DPE (Diagnostic de performance énergétique), obligatoire et désormais opposable. Avant de publier l’annonce, il faut ensuite mener une petite étude de marché afin de proposer un loyer au juste prix. Attention, dans certaines villes comme Paris et Bordeaux, les locations sont soumises à l’encadrement des loyers.
Bail de location, état des lieux d’entrée et de sortie, quittance de loyers, sont autant de documents que le bailleur devra se procurer et rédiger en bon et due forme afin d’être dans les règles. Vient ensuite le temps de trouver un locataire en publiant une annonce de location et en assurant les visites. Attention toutefois, une fois ces étapes réalisées, le bailleur peut être sollicité par le locataire pour effectuer des réparations, un remplacement d’équipement, ou par la copropriété en cas de nuisances.
Confier la gestion locative à un professionnel : plusieurs avantages
Certains propriétaires préféreront assurer eux-mêmes la gestion locative de leur bien. Une solution qui présente en effet un intérêt lorsque l’on a une bonne connaissance des obligations administratives et que l’on a du temps à consacrer aux différentes tâches.
Toutefois, déléguer ces missions à une agence immobilière représente un gain de temps conséquent et offre une plus grande tranquillité d’esprit. Comme le souligne Alexandre Bergès, directeur adjoint de SGL IMMO le souligne : « Tout propriétaire vous le dira : la gestion d’un bien immobilier est chronophage et requiert de solides connaissances du marché de l’immobilier et de la législation relative à la location. »
Il n’est alors plus nécessaire de chercher des modèles de documents, ni de comparer les assurances entre elles. En effet, les agences qui assurent les missions de gestion locative proposent la « garantie de loyers impayés » afin de se prémunir contre les mauvais payeurs.
Confier la gestion locative d’un appartement ou d’une maison à un professionnel peut se faire dans le cadre d’un investissement neuf ou ancien. Cela a un coût qu’il faut nécessairement répercuter dans le calcul de la rentabilité locative : entre 5 % et 10 % du montant des loyers, selon la nature du bien, sa situation géographique et la politique commerciale de l’agence. Ces honoraires peuvent toutefois être déduits des impôts en optant pour le régime réel.
