Loyers impayés : une loi pour mieux protéger les bailleurs

Julien Biscarat-Aymes
06/12/2022
5 commentaires
Mis à jour le 04/09/2023

Vendredi 2 décembre 2022, les députés ont adopté plusieurs mesures pour mieux protéger les propriétaires bailleurs. Parmi ces mesures, il y a un renforcement des sanctions contre les squatteurs ainsi que de nouvelles mesures pour les loyers impayés avec la systématisation de la clause de résiliation de plein droit. Cette clause permet au bailleur victime d’impayés de loyer d’accélérer la procédure d’expulsion de son locataire.

Que change cette nouvelle loi sur les loyers impayés ? En quoi consiste cette clause de résiliation ? Que change-t-elle réellement en cas d’impayé ?

Clause de résiliation de plein droit : définition

La clause de résiliation de plein droit n’est pas une nouveauté. En effet, cette clause est aussi connue sous le nom de clause résolutoire (voir notre article faut-il prévoir une clause résolutoire dans un bail ?).

Il s’agit d’une clause qui peut être intégrée dans le contrat de location afin de prévoir les situations qui permettent au propriétaire bailleur de résilier unilatéralement le bail avant son terme prévu. Les motifs de résiliation anticipée du bail par le propriétaire sont très encadrés et définis par la législation en matière de bail type d’habitation. Voici les motifs de résiliation qui peuvent être prévus dans la clause de résiliation de plein droit :

Impayés de loyers et de charges
Non versement du dépôt de garantie
Défaut d’assurance habitation
Troubles du voisinage constatés par une décision de justice

Pour appliquer cette clause de résiliation de plein droit, le bailleur doit assigner le locataire en justice pour que le tribunal constate l’acquisition de la clause résolutoire.

Si le bailleur veut assigner le locataire en justice pour invoquer la clause de résiliation au motif de loyers impayés, il doit dans un premier temps faire délivrer un commandement de payer par acte de commissaire de justice. Cet acte donne un délai de 6 semaines au locataire pour régulariser sa situation envers le bailleur.

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Clause déjà existante dans de nombreux baux

Cette nouvelle loi sur les loyers impayés est positive mais ne devrait pas révolutionner les rapports entre bailleurs et locataires indélicats. En effet, la loi envisage de rendre systématique la clause de résiliation de plein droit qui existe déjà mais qui est facultative à ce jour. De nombreux modèles de baux l’intègrent déjà d’office, c’est le cas par exemple des modèles de contrat de location que nous proposons gratuitement en téléchargement. Cette clause est exigée depuis longtemps par les assureurs lorsque le bailleur veut souscrire une assurance loyer impayé.

Quel délai pour appliquer la clause de résiliation de plein droit ?

Cette clause existant déjà depuis de nombreuses années, l’impact sur la durée des procédures en cas d’impayé est assez bien connu. La durée théorique pour qu’un bailleur obtienne la résiliation du bail en vertu de l’application de la clause de résiliation est d’au minimum 5 à 6 mois, explications :

Jour J = date prévue pour le paiement du loyer

J + 30 : le locataire a un retard de paiement de son loyer de 30 jours. Le propriétaire peut soit mettre en demeure son locataire de payer son loyer par courrier recommandé avec accusé de réception, soit directement lui faire délivrer un commandement de payer.

J + 35 : le locataire se voit signifier un commandement de payer. Il dispose d’un délai de 2 mois pour régulariser sa dette.

J + 95 : le locataire n’a pas régularisé sa dette locative. Le propriétaire fait délivrer par un commissaire de justice une assignation en justice au locataire.

J + 105 : le locataire reçoit son assignation avec un délai d’au minimum 2 mois avant la date de l’audience.

J + 165 : dans un cas idéal, le propriétaire obtient une date d’audience dans un délai de 2 mois. Ce qui est loin d’être la règle dans certaines zones, telles que la région parisienne par exemple. À cette audience, selon les éléments apportés par le locataire, le juge peut décider de lui accorder un délai supplémentaire pour régler sa dette en lui accordant par exemple un échéancier sur plusieurs mois. Dans le cas où le juge prononce la résiliation du bail et le commandement de quitter les lieux, le locataire dispose d’un délai décidé par le juge (de quelques jours à plusieurs mois).

Enfin, si le locataire refuse de libérer les lieux, le propriétaire pourra faire appel à la force publique pour obtenir l’expulsion du locataire. Toutefois, cette expulsion ne peut pas avoir lieu pendant la trêve hivernale (du 1er novembre au 31 mars).

Dans le cas le plus favorable pour le bailleur, le délai d’application effectif de la clause de résiliation de plein droit prend 5 à 6 mois mais cela peut durer bien plus longtemps avec des délais de 1 à 2 ans.

L'assurance GLI : la meilleure protection des bailleurs

L’assurance GLI (Garantie des Loyers Impayés) est une solution d’assurance qui prend en charge toute la procédure d’application de la clause de résiliation du bail (huissier, avocat…) et qui verse au bailleur le montant de son loyer tout au long de la procédure. Les plafonds de garantie varient selon les assureurs tout comme la cotisation. Cette dernière est déductible des revenus fonciers.

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5 Responses

zulian dit :
1 septembre 2023 à 15 h 04 min

Bonjour,
je suis obligé de constater à mes frais que une ordonnance du tribunal en référé qui ordonne aux locataires qui ne paient pas pas un centime de loyer, ni de charges depuis 21 mois et qui dit que à défaut de départ volontaire ils pourront être expulsés avec le concours de la force publique.
PRECISION : le concours de la force publique est demandé par huissier au préfet et hélas le préfet ne donne pas de réponse malgré 2 demandes successives avec 2 mois d’intervalle chacune. Conclusion : les locataires qui ne paient pas sont protégés et les décisions de justice impossibles à appliquer ne servent à rien.
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Khoch dit :
1 février 2023 à 15 h 20 min

Bonjour à tous,

Si j’ai bien compris cette loi du 02 décembre 2022 des loyers impayés n’est pas appliquée ni applicable?

Les propriétaires tout comme moi vont continuer à souffrir et se priver de se nourrir pour des ******?

Bien à vous

Vincent
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1. Julien Biscarat-Aymes dit :
  1 février 2023 à 19 h 00 min
  
  Bonjour,
  La loi est applicable mais elle ne vise qu’à rendre systématique une clause qui est déjà présente dans la majorité des baux. Et même avec une telle clause la procédure dure de nombreux mois.
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Costa dit :
26 décembre 2022 à 18 h 00 min

Après avoir lu cet loi aucun changement car la clause résolutoire existe sauf que le juge peut suspendre cet clause comme il le souhaite même si les locataires ne payent plus depuis plus d un an cet loi c’est une mascarade le propriétaire lui doit payer comme d’habitude ce sont toujours les locataires qui gagne
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1. Julien Biscarat-Aymes dit :
  27 décembre 2022 à 11 h 44 min
  
  Bonjour,
  De ce côté là la loi ne change effectivement pas grand chose pour les propriétaires qui avaient déjà l’habitude d’intégrer cette clause. Et comme vous le faites remarquer cette clause n’empêche pas de longs mois de procédures.
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