Pour louer un bien en immeuble, il est important de connaître le fonctionnement de la copropriété et les pièges à éviter. Découvrez tous nos conseils pour bien gérer son bien locatif en copropriété !
Conseil n°1 : Se renseigner sur le gestionnaire de la copropriété
En faisant l’acquisition d’un bien en copropriété, vous faites également l’acquisition d’une quote-part des parties communes exprimée en tantièmes. En tant que copropriétaire, vous êtes donc redevable de charges de copropriété qui ont pour but l’administration des parties communes de l’immeuble.
Bon à savoir : Certaines de ces charges sont imputables à vos locataires. Il s’agit, par exemple, des charges relatives à l’entretien des espaces verts ou de l’éclairage de l’immeuble. Dans ce cas, on parle de charges récupérables ou locatives.
Dans un immeuble, toutes les décisions sont prises par l’ensemble des copropriétaires, réunis au sein d’un organe : le syndicat des copropriétaires. Celui-ci se réunit, une fois par an, lors d’une assemblée générale pour débattre de différentes résolutions concernant l’immeuble. Chaque membre du syndicat des copropriétaires vote à la hauteur de sa quote-part des parties communes.
L’application des décisions est à la charge des copropriétaires mais c’est le syndic de copropriété qui en a la responsabilité. Votre premier réflexe en copropriété est donc de vous assurer que celui-ci s’acquitte de toutes ces missions.
En effet, le syndic, c’est l’organe exécutif de la copropriété. Voici quelques exemples des missions qu’il doit assurer :
- La convocation et la tenue des assemblées générales
- La collecte des charges de copropriété et le recouvrement des charges en cas d’impayés
- La gestion des prestataires : renégociation des contrats, paiement des factures, etc…
- Le suivi des travaux
- Etc…
Renseignez-vous auprès du conseil syndical, c’est-à-dire les copropriétaires élus pour assister le syndic dans sa tâche. S’il ne remplit pas correctement ses missions, on dit qu’il commet une faute professionnelle. Vous pouvez obtenir alors sa révocation en assemblée générale.
C’est également l’occasion de vous demander si le modèle du syndic en place dans votre copropriété est adapté et en choisir un autre. En effet, conformément à la loi du 10 juillet 1965, il existe trois formes de syndic :
- Le syndic professionnel est la forme la plus répandue. Dans ce cas, les copropriétaires font appel à un gestionnaire extérieur. La gestion est assurée par un professionnel en échange d’honoraires payés par le syndicat des copropriétaires. Cependant, les syndics professionnels facturent également des frais supplémentaires pour certaines prestations comme l’organisation d’une assemblée générale extraordinaire par exemple. Ce modèle est donc coûteux pour les copropriétaires. De plus, un gestionnaire s’occupe souvent d’une dizaine d’immeubles en même temps. En découlent souvent un manque de réactivité et d’efficacité dans la gestion de la copropriété.
Il existe également deux modèles qui sont basés sur l’autogestion. Comme son nom l’indique, la gestion est internalisée à la copropriété. Ces modes de gestion permettent aux copropriétaires de reprendre le contrôle de leur immeuble et de réaliser des économies en supprimant les honoraires de syndic professionnel :
- Le modèle du syndic bénévole consiste à confier le rôle du syndic à un copropriétaire élu en assemblée générale. Ici, le conseil syndical joue le même rôle qu’en syndic professionnel, à savoir qu’il fait l’intermédiaire entre le syndicat des copropriétaires et le syndic ;
- Le modèle du syndic coopératif est le plus collaboratif. Ici, ce sont les conseillers syndicaux qui gèrent l’immeuble sans intermédiaire. Le président du conseil syndical devient alors le président-syndic.
Bon à savoir : Des solutions d’accompagnement des syndics bénévoles ou coopératifs dans la gestion de leur copropriété. Cela est en général une aide précieuse pour les syndics bénévoles.
Conseil n°2 : Consultez le règlement de copropriété
Le règlement de copropriété est un document qui fixe les règles à respecter dans les parties communes de la copropriété. Tous les copropriétaires y sont soumis ainsi que les occupants des logements comme les locataires.
Il est donc conseillé de consulter le règlement de copropriété pour s’assurer qu’aucune clause n’est rédhibitoire pour vous avant d’acquérir le bien immobilier. Par exemple, une copropriété peut interdire la location saisonnière ou de courte durée.
Conseil n°3 : Trouver le meilleur modèle de location
Les deux principaux modèles de location présentent tous deux des avantages et des inconvénients. Voyons-les en détail.
La location meublée à l’année consiste à mettre à disposition pour une durée d’un an un logement avec du mobilier déjà fourni.
Les avantages : Le loyer est 15% à 30% supérieur qu’en location vide ;
Les inconvénients : La fourniture de meubles est à la charge du propriétaire bailleur. De plus, la gestion d’une location meublée est généralement plus chronophage car les locataires changent souvent. Cela augmente le risque de laisser votre logement vacant si vous ne trouvez pas preneur.
Bon à savoir : La location meublée existe également pour une durée de neuf mois. Dans ce cas, on parle de bail étudiant.
La location vide désigne la mise à disposition d’un logement vide pour une durée de trois ans.
Les avantages : Les locataires s’engagent sur une longue durée. La location vide est donc une promesse de revenus stables pour vous.
Les inconvénients : Le loyer d’une location non meublée sera toujours inférieur au loyer d’un logement meublé avec les mêmes caractéristiques.
La location meublée en courte durée : il s’agit souvent de la locataire saisonnière, elle peut s’avérer très intéressante financièrement mais certaines communes et certains règlements de copropriété peuvent la limiter voir l’interdire. Si vous envisagez ce type de location, prenez bien toutes les informations avant d’investir.
Conseil n°4 : S’impliquer dans la vie de votre copropriété
En tant que copropriétaire dans un immeuble, vous faites automatiquement partie du syndicat des copropriétaires.
En tant que membre, il vous est donc conseillé de vous rendre à toutes les assemblées générales. En effet, c’est lors de cette réunion que toutes les décisions importantes concernant la copropriété sont prises.
Par exemple, c’est le syndicat des copropriétaires qui votent les travaux à effectuer en copropriété. Or, des parties communes laissées à l’abandon peuvent entraîner le départ précipité des locataires. De plus, un immeuble en bon état et avec des équipements neufs sera une réelle plus-value pour votre bien.
Pour finir, les charges de copropriété, donc vous êtes redevables en tant que copropriétaires, seront grandement influencées par les décisions prises en assemblée générale. En étant présent, vous pourrez ainsi participer aux décisions et aux débats.
Bon à savoir : Si vous ne pouvez pas vous rendre aux assemblées générales, vous pouvez voter par correspondance en amont de l’assemblée générale ou donner votre pouvoir à un autre copropriétaire, c’est-à-dire le mandater pour qu’il vote en votre nom. Attention toutefois, le mandataire n’est pas obligé de respecter vos consignes de vote.