Promoteur immobilier : définition et rôle

Julien Biscarat-Aymes
21/12/2021
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Si vous vous intéressez à l’immobilier un minimum, vous avez déjà très certainement entendu parler de promoteur immobilier ou de promotion immobilière. Alors je vous le dis de suite, non il ne s’agit de pas de réductions ou de soldes sur des biens immobiliers 😁. Le promoteur immobilier est un professionnel à multiples caquettes : il imagine et conçoit des projets immobiliers, les construit et les commercialise.

Le métier de promoteur immobilier est très réglementé et il n’est pas possible de s’improviser promoteur du jour au lendemain. Ce professionnel de la construction immobilière doit posséder de sérieuses compétences et de solides garanties pour pouvoir obtenir les autorisations nécessaires pour réaliser des opérations de promotion immobilière.

Promoteur immobilier : définition

On désigne comme promoteur immobilier, une personne ou une société qui conçoit des projets immobiliers de A à Z. L’expression « promoteur immobilier » trouve son origine quelques années après la fin de la seconde guerre mondiale, au milieu des années 50. À cette période, l’Etat français soutient ardemment la construction de nouveaux logements. On parlait auparavant de monteurs d’affaires immobilières.

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Quel est le rôle du promoteur immobilier ?

Les missions d’un promoteur immobilier sont nombreuses. Le promoteur détecte les besoins immobiliers d’un secteur ou d’une région particulière dans le but d’apporter une réponse à ce besoin. Pour cela, il prospecte le foncier disponible sur lequel il pourra bâtir un immeuble adapté à son projet ou les biens désaffecter à rénover et à transformer pour les rendre conforme aux besoins qu’il a constatés. Avant d’engager un projet de promotion immobilière, les promoteurs les plus importants réalisent une étude de marché. Pour cela, il procède à une enquête sur les besoins réels en logements (ou autre) du secteur sur lequel ils envisagent de monter un programme immobilier. Un promoteur immobilier doit avoir une bonne notion de nombreux métiers de l’immobilier et du bâtiment car il intervient à toutes les étapes des programmes qu’il commercialise.

Les étapes d'une promotion immobilière

Une opération de promotion immobilière se découpe en 4 grandes étapes :
- En premier lieu, le montage de l’opération : cela consiste en la réalisation des études de faisabilité du projet : besoin en logements neufs, typologie d’appartement adapté au lieu d’implantation du programme : s’il est situé dans un lieu de vie pour des étudiants, le bâtiment sera plutôt composé de studio et de T2 alors que s’il est situé dans une zone plutôt destiné aux familles, le programme prévoira plutôt des T3 ou T4. Pour cela, le promoteur recherche un terrain où il pourra construire l’immeuble ou bien acheter un immeuble à rénover complètement pour réaliser son projet. Dans les grandes métropoles, le foncier disponible se fait rare et il arrive souvent que les promoteurs rachètent des immeubles vétustes pour les démolir complètement et y construire un immeuble neuf à la place. Ensuite, le promoteur immobilier doit obtenir toutes les autorisations administratives pour réaliser l’opération immobilière : principalement l’obtention du permis de construire ou la déclaration de travaux selon le type de projet envisagé. Durant cette phase, le promoteur doit également monter son dossier de financement auprès des banques et/ou investisseurs. Les promoteurs immobiliers sont de plus ne plus nombreux à faire appel au crowdfunding immobilier afin de disposer des fonds propres nécessaires à la réalisation de l’opération. À cette étape, le promoteur doit aussi obtenir certaines assurances obligatoires telles que la garantie dommages-ouvrage ou encore la garantie de parfait achèvement des travaux.
- En deuxième lieu, le promoteur va débuter la commercialisation de son programme immobilier en VEFA (vente en état futur d’achèvement). Cette étape de développement est importante car en général, le financement et l’obtention des garanties nécessaires à la réalisation de l’opération de promotion sont définitivement délivrées au promoteur lorsqu’il a déjà des réservations à hauteur d’un certain pourcentage de tous les lots à vendre (30 à 50% des lots en général). Les grands groupes de promotion immobilière confie en général la commercialisation à des commerciaux et à agents immobiliers ou des gestionnaires de patrimoine. Plus vite, le taux minimum de réservation est atteint, plus vite le promoteur peut lancer la construction de l’ouvrage.
- La troisième étape consiste à construire le ou les bâtiments. Le promoteur agit en maître d’ouvrage. Il suit les différents corps de métier pour s’assurer du bon déroulement des travaux. Il doit s’assurer du bon déroulement de la construction pour que le chantier ne prenne pas de retard. En cas de retard important, le promoteur peut être amené à verser des pénalités aux acheteurs. il est assisté dans le suivi et la maîtrise d’œuvre par l’architecte du programme. À chaque grande étape (fondations, élévation de x niveaux, clos et couvert…) le promoteur procède à des appels de fonds auprès des acquéreurs afin de payer les intervenants.
- La quatrième et dernière étape consiste à la livraison des lots aux acheteurs. La livraison est matérialisée par la remise des clés au propriétaire de l’appartement ou du local commercial selon le type d’investissement. C’est à la livraison que le promoteur demande le solde du paiement soit 5% du total de l’investissement immobilier. La garantie décennale qui couvre le bien en cas de malfaçons pendant 10 ans débute à partir de ce moment là. Lors de la livraison, le propriétaire visite le logement et peut émettre des réserves sur le PV de livraison si certains éléments ne sont pas terminés ou ne paraissent pas conformes. Si le logement est destiné à la location, le propriétaire peut se faire représenter par l’agence immobilière qui va gérer le bien.

À partir de la réception des travaux, 3 garanties protègent l’acquéreur et son investissement. En effet, on connaît la garantie décennale qui agit comme son nom l’indique a une durée de 10 ans et couvrent les défauts qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou le rende impropre à sa destination, mais on connait moins les deux autres : la garantie de parfait achèvement et la garantie de bon fonctionnement.

La garantie de parfait achèvement oblige l’entreprise responsable des travaux à réparer tous les désordres signalés sur le PV de réception ou signaler par courrier recommandé avec accusé de réception dans l’année qui suit.

La garantie de bon fonctionnement garantit les éléments hors bâti, tels que les volets ou leur motorisation, les portes… Il s’agit de manière plus générale de tous les éléments qui peuvent être enlevés ou dissociés du bâtiment sans l’abimer et sans être endommagés. Cette garantie est parfois nommé garantie biennale en raison de son application pendant deux ans à compter de la réception des travaux.

Un promoteur immobilier n’est pas un…

Marchand de biens : à la différence du promoteur immobilier, le marchand de biens recherche des opérations d’achat et de revente de biens avec ou sans travaux. Ses opérations ne sont font pas sous forme de VEFA, il revend le bien en général lorsqu’il est habitable.

CCMIste: le Constructeur de Maisons Individuelles avec contrat se rapproche un peu du promoteur immobilier dans son rôle de suivi du projet de sa conception à la livraison. Les différences avec le promoteur immobilier sont tout d’abord le type de biens : le promoteur construit plutôt des immeubles composés d’appartements alors que le CCMIste construit des maisons indivduelles. Ensuite, le promoteur conçoit les plans avant de vendre le bien alors que le CCMIste s’adapte beaucoup plus aux demandes du client.

Agent immobilier: l’agent immobilier commercialise des biens immobiliers et assurent éventuellement leur gestion mais ne les construit pas. Beaucoup d’agents immobiliers ne commercialisent pas de programmes neufs.

Type de biens proposés par les promoteurs immobiliers

Le type de biens proposés par les promoteurs est très variable : il s’agit souvent de logements mais il peut aussi s’agit de locaux commerciaux, professionnels ou de bureaux. Le plus grand nombre de programmes concerne la construction de logements neufs. En effet, les pouvoirs publics soutiennent l’investissement immobilier pour la création de logements neufs notamment au travers d’incitations en offrant des réductions d’impôts aux investisseurs. Les lois fiscales se succèdent depuis de nombreuses années : loi Scellier, loi Pinel, Loi Denormandie… Chaque ministre du logement ou presque crée son dispositif fiscal pour inciter les promoteurs à créer des programmes neufs pour augmenter et améliorer le parc locatif d’habitations en France en particulier dans les grandes métropoles comme Bordeaux, Toulouse, Lyon, Montpellier, la région parisienne et bien d’autres encore, pour lesquelles le marché locatif du logement est tendu.

Les promoteurs immobiliers réalisent souvent des programmes mixtes avec une partie destinées à du locatif et une autre partie pour des propriétaires occupants, primo-accédants ou non. Certains programmes peuvent aussi avoir pour but un usage commercial. C’est la cas des résidences gérées : résidence étudiante, EHPAD, résidence de tourisme…

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