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Comment sécuriser la location avec la garantie Visale ?

Dans un marché locatif sous tension, trouver un logement en location est un parcours semé d’embûches. La quête est d’autant plus difficile pour les personnes dont le statut professionnel est précaire et peu rassurant pour les propriétaires bailleurs. Par crainte des impayés, rares sont ceux qui n’exigent pas de caution pour sécuriser leurs revenus locatifs. Alors comment louer quand on ne peut pas faire appel à un garant physique ? C’est à ces situations délicates que répond la garantie Visale. Mais attention, elle n’est accessible que sous certaines conditions.

Qu’est-ce que le dispositif Visale ? Qui peut en bénéficier ? Comment y souscrire ? Comment l’actionner en cas de défauts de paiement ? Que vous soyez futur locataire ou propriétaire, on vous dit tout sur cette caution locative gérée par Action Logement.

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Mis à jour le 18/10/2024

Qu’est-ce que le dispositif Visale ?

La garantie Visale est un dispositif pour faciliter l’accès à la location.

Si vous êtes locataire en recherche de logement, vous savez combien un dossier solide est important pour convaincre un propriétaire. Mais votre situation professionnelle peut être instable. Vous pouvez aussi être un étudiant sans ressources. Dans ces cas-là, avoir un garant est indispensable. Or, tout le monde n’a pas dans son entourage un proche disposant des capacités financières exigées pour se porter caution.

Si vous êtes bailleur, vous voudriez bien faire confiance au maximum de locataires potentiels. Mais un impayé peut vous créer des difficultés financières. Vous ne pouvez donc pas vous permettre de louer votre bien sans un minimum de sécurité.

C’est pour concilier l’inconciliable que l’État a créé en 2016 la garantie Visale. Celle-ci est un système gratuit de caution locative. L’objectif ? Rassurer les propriétaires et faciliter l’accès au logement des personnes en difficulté. Visale peut fonctionner pour les propriétaires qui gèrent eux-mêmes leur bien ou qui confient la gestion à une agence.

Comment fonctionne la garantie Visale ?

Le VISA pour le Logement et l’Emploi est une alternative gratuite à l’assurance loyers impayés (GLI). Elle est gérée par Action Logement. Concrètement, celui-ci se porte garant pour les locataires. Cela signifie qu’en cas de non-paiement des loyers et des charges locatives, cet organisme se substitue au locataire et verse directement au propriétaire les mensualités dues.

Pour un propriétaire, choisir des locataires éligibles à Visale, c’est donc l’assurance de sécuriser ses revenus locatifs. Pour celui qui recherche un logement, un système de cautionnement fiable, sérieux et rassurant est un vrai gage de confiance pour un potentiel bailleur.

Que couvre la garantie Visale ?

Action Logement s’engage à payer le loyer et les charges en cas de défaillance du locataire. La garantie couvre les mensualités impayées pendant toute la durée du bail, incluant ses éventuels renouvellements.

Il existe néanmoins un plafond maximal de couverture :

il est fixé à 36 mois dans le parc locatif privé
à 9 mois dans le parc social

Concrètement, que le bail soit signé pour 3 ou 6 ans, les dettes de votre locataire sont couvertes pour une période cumulée de 36 mensualités maximum (sauf travailleurs saisonniers, 9 mois maximum).

Depuis 2019, Visale couvre également les dégradations immobilières locatives, mais uniquement dans le parc privé. Les dommages sont garantis dans la limite d’un remboursement équivalent à 2 mois de loyer et de charges. La comparaison entre les états des lieux d’entrée et de sortie fait foi pour constater les éventuels dégâts. Action Logement finance la remise en état du bien, mais ne couvre pas le mobilier.

Quelles sont les conditions pour bénéficier de Visale ?

La garantie Visale s’applique aux résidences principales, louées meublées ou nues. De nombreux critères d’éligibilité doivent être respectés pour accéder à ces aides. Les conditions sont cumulatives.

Les conditions liées au locataire

Toute personne âgée de 18 à 30 ans inclus est éligible au dispositif Visale, quel que soit son statut (étudiant, salarié, non-salarié, alternant, en recherche d’emploi,…)

Au-delà de cet âge, les conditions se restreignent. Sont éligibles :

les salariés du secteur privé justifiant d’un salaire mensuel net de moins de 1 500 euros,
les salariés du secteur privé en précarité professionnelle (CDI en période d’essai, CDD inférieur à 6 mois, promesse d’embauche, mutation en cours, mobilité professionnelle,…)

les personnes ayant signé un bail mobilité : c’est un contrat de 1 à 10 mois, non renouvelable, répondant à un besoin de logement temporaire (études en cours, formation professionnelle, stage, apprentissage, service civique, mutation, mission temporaire)
les travailleurs saisonniers contraints de changer de secteur géographique.

Si un bail unique est signé par deux personnes (avec ou sans lien familial), il suffit que l’un des deux cotitulaires réponde aux critères pour que les deux soient éligibles à Visale.

Les conditions liées aux revenus

Pour accéder à la garantie Visale, il ne suffit pas de répondre aux critères relatifs à l’âge et au statut professionnel. Action Logement est aussi attentif au taux d’effort immobilier consenti par le(s) locataire(s). Ce taux correspond au rapport entre la somme des dépenses relatives au logement et les ressources du locataire.

Pour être éligibles, le taux d’effort doit :

Représenter au plus 50 % de la totalité des revenus pour un ménage ou deux colocataires.
Être compris entre 30 à 50 % pour un salarié en CDI de moins de 30 ans.

Dans tous les cas, le loyer charges comprises doit être de 1 300 euros mensuels maximum (ou 1 500 € en Île-de-France).

Pour les travailleurs saisonniers, le loyer est plafonné à 600 euros par mois (800 euros en Île-de-France).

Pour les étudiants de 18 à 30 ans, les règles sont plus souples. La couverture est accordée sans justification de ressources dans la limite d’un loyer plafonné à 600 euros par mois (ou 800 € mensuels en Île-de-France).

Les conditions liées à la rédaction et à la conclusion du bail

Concentré sur les critères d’éligibilité, il est facile d’oublier un point fondamental pour bénéficier de la protection Visale : le respect des règles de rédaction et de conclusion du contrat de location. En cas d’erreur de procédure ou de rédaction, la garantie s’annule !

Première chose à savoir : le bail ne doit pas être conclu entre des membres d’une même famille. Le contrat doit aussi impérativement :

Inclure une clause résolutoire, autorisant la rupture du bail en cas de loyers impayés.
Être signé après la date de souscription au cautionnement Visale, mais avant la fin de validité du visa du locataire.

En cas de colocation réunissant trois personnes ou plus, chaque colocataire doit faire une demande auprès d’Action Logement et signer un bail individuel, à la condition d’entrer dans les critères d’éligibilité (âge, situation vis-à-vis de l’emploi, revenus, prix du loyer).

Comment souscrire la garantie Visale ?

La garantie Visale doitobligatoirement être souscrite avant la signature du bail. Une fois celui-ci signé, il n’est plus possible de la demander.

La démarche s’effectue en ligne via la plateforme dédiée et sécurisée de Visale. Elle est réalisée en deux étapes.

La procédure en elle-même est simple et guidée étape par étape. En revanche, il existe de nombreux pièges à éviter. Que vous soyez locataire ou propriétaire, vous devez être très attentif au plafond de loyer autorisé charges incluses et aux dates !

1^èreétape : la demande de visa par le futur locataire

Si vous êtes un futur locataire, vous devez faire une demande de visa auprès d’Action Logement. Ce document atteste que vous êtes éligible au dispositif Visale.

Vous pouvez effectuer la demande :

Au début de votre recherche de logement afin de consolider votre dossier locataire.
Après avoir trouvé un propriétaire prêt à vous louer son bien sous condition que vous puissiez obtenir la protection Visale.

La demande s’effectue en ligne sur la plateforme Visale. Après avoir vérifié votre éligibilité, vous devez créer votre espace personnel pour transmettre les pièces justificatives nécessaires à l’étude de votre dossier (pièce d’identité, bulletin de salaire, contrat de travail, promesse d’embauche…)

Si votre demande est acceptée, vous recevrez un document appelé « visa certifié ». Celui-ci a une validité de 3 mois. Si votre situation évolue pendant cette période, vous devrez refaire une demande sous peine de voir la garantie Visale s’annuler. C’est le cas par exemple si vous avez obtenu votre attestation en tant que célibataire mais que, finalement, vous vous installez en couple ou en colocation.

Le document mentionne les noms et prénoms du ou des locataires bénéficiant de la protection Visale, le montant du loyer charges comprises maximum garanti et la date de validité. C’est la date limite jusqu’à laquelle le propriétaire peut enclencher la garantie.

2ème étape : l’activation de la garantie par le bailleur

Si vous êtes propriétaire, c’est vous qui enclenchez le dispositif Visale. Pour démarrer la procédure, vous devez être en possession du visa certifié du locataire. Vous pouvez alors vous retrouver dans deux situations :

Votre potentiel locataire dispose déjà d’une attestation d’accord d’Action Logement : dans ce cas, vous devez vérifier deux points : la date de validité du document et la conformité entre la mensualité fixée et la couverture accordée par Action Logement. Si vous souhaitez louer votre logement 900 euros et que la mensualité maximale acceptée par Action Logement est de 800 euros, la garantie Visale ne pourra pas s’appliquer.
Votre potentiel locataire est éligible aux aides à la location mais n’a pas effectué de demande auprès d’Action Logement : dans ce cas, vous devez l’encourager à le faire dès que possible.

Une fois le visa certifié en main, vous devez créer votre espace personnel sur la plateforme Visale. Vous devez alors entrer toutes les informations relatives à votre logement et les clauses prévues au bail. Le contrat de cautionnement est généré automatiquement. Votre signature en ligne vaut acceptation des termes du contrat. Une fois la souscription terminée, vous pourrez enfin procéder à la signature du bail.

Dernier piège à éviter : pour que la garantie Visale soit valide, la date d’entrée effective du locataire dans le logement doit être inférieure ou égale au premier jour du mois qui suit la date de fin de l’attestation d’accord. Par exemple, si ce dernier est valable du 10 février au 10 mai, le locataire doit se voir remettre les clés de l’appartement ou de la maison au plus tard le 1^er juin.

Comment actionner la garantie Visale en cas d’impayés ?

À partir de quand considère-t-on qu’il y a impayés ?

En théorie, l’impayé est constitué dès lors que votre locataire a un jour de retard par rapport à la date d’exigibilité du paiement. Dans la pratique, Action Logement le constate au deuxième mois sans versement du loyer et des charges. Cependant, si votre locataire a effectué un paiement partiel, l’impayé ne sera constaté que lorsque le cumul de la dette sera équivalent au montant d’un loyer mensuel.

Quelle est la procédure à suivre si vous constatez un impayé ?

Si vous êtes bailleur et que votre locataire est défaillant, vous devez réagir rapidement.

Dans un premier temps, vous devez envoyer dans les 10 jours maximum suivant la date d’exigibilité du loyer un courrier de relance à l’amiable.

Au deuxième mois de non versement de la mensualité, vous avez 15 jours pour transmettre à votre locataire une mise en demeure en lettre recommandée avec accusé de réception. En parallèle, vous devez faire une déclaration d’impayé dans les 30 jours à Action Logement via votre espace personnel. Après analyse du dossier, celui-ci vous versera directement les montants de loyer et de charges dus par votre locataire, et ce quelle que soit la raison de sa défaillance.

Si votre locataire persiste à ne pas payer ses mensualités, vous devrez renouveler votre déclaration à Action Logement chaque mois.

En tant que bailleur, vous n’avez pas d’autres démarches à effectuer. C’est Action Logement qui s’occupe de poursuivre le locataire. Vous devez l’y autoriser en signant une quittance subrogative.

Si vous êtes un locataire couvert par la garantie Visale, sachez que l’intervention d’Action Logement ne sera pas sans conséquence pour vous. L’organisme vous transmettra un échéancier de paiement afin de rembourser votre dette. Si vous ne le respectez pas, Action Logement pourra engager la procédure de rupture de bail, dans le respect de la clause résolutoire inscrite au bail.

Les avantages et inconvénients de la garantie Visale

Pourquoi choisir la garantie Visale ?

Si vous êtes bailleur, le principal avantage que la garantie Visale est gratuite.

Action Logement est aussi un organisme fiable reconnu par l’État. En cas de problèmes de paiement, il intervient dans le cadre d’une procédure claire et sécurisée.

L’autre atout de ce dispositif d’aides à la location est son accessibilité aux personnes en difficultés. Là où les assurances traditionnelles fixent des conditions strictes de solvabilité, Visale déverrouille l’accès au logement aux personnes en difficultés ou aux étudiants sans caution.

Une couverture de 36 mois est-elle suffisante ?

La réponse est : ça dépend. La couverture, fixée à 36 mois pendant toute la durée du bail, est longue et courte à la fois.

Si votre locataire ne présente pas de défaillances financières ou connaît des difficultés de paiement ponctuelles, c’est une solution idéale. Elle vous permet de profiter d’une couverture minimum « au cas où » sans débourser un centime.

En revanche, si malheureusement les défauts de paiement se multiplient et si une procédure d’expulsion doit être enclenchée, 36 mois de couverture peuvent ne pas suffire.

D’autres assurances privées seront alors plus adaptées, avec des montants couverts quasi illimités.

Tout est une question de calcul entre l’estimation du risque et le coût d’une assurance GLI.

Les inconvénients de la garantie Visale

Si la garantie Visale couvre les dégradations locatives, le coût des réparations pris en charge est plafonné à deux mois de loyers charges comprises. Sachez néanmoins qu’un propriétaire peut souscrire une assurance complémentaire garantissant les risques de dégradation.

Autre inconvénient : contrairement aux assurances privées, vous n’avez pas la possibilité de demander à un étudiant un garant complémentaire.

Si votre locataire ne peut prétendre à la caution gratuite Visale ou si les conditions de garantie vous semblent insuffisantes, il existe d’autres dispositifs de protection des risques locatifs. Vous pouvez faire appel à des garants en ligne ou souscrire une assurance Garantie des Loyers Impayés (GLI).

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