La procédure de dissolution de la société civile immobilière est identique, quel qu’en soit le motif. Elle se déroule en trois phases : la dissolution, la liquidation et la radiation. Très formalisées, les étapes s’enchaînent dans un ordre strict.
1ère étape : valider la décision de dissolution de la SCI
La décision de dissoudre la SCI est actée lors d’une assemblée générale extraordinaire (AGE), convoquée par le gérant ou un associé. Elle est prise à la majorité ou à l’unanimité des associés, selon les règles définies dans les statuts de la société. Un liquidateur est désigné. Ce peut être le gérant de la SCI, un associé ou un tiers extérieur. En cas de désaccord entre les associés, le liquidateur est nommé par le tribunal.
La dissolution de la SCI est officialisée dans le procès-verbal de dissolution signé par les associés.
La décision de dissolution de la SCI doit être publiée dans un journal d’annonces légales (JAL) dans un délai de un mois suivant la signature du PV de dissolution. Cette formalité permet d’informer les tiers de la décision. L’avis mentionne notamment l’adresse du siège social de la société, sa forme juridique, le montant de son capital social, la date de sa dissolution, l’identité et l’adresse du liquidateur et le greffe d’immatriculation.
Depuis 2020, l’enregistrement de la décision de dissolution auprès du Service des impôts des entreprises (SIE) n’est plus obligatoire. Mais certains greffes continuent de l’exiger.
Muni du procès-verbal de dissolution, de l’attestation de publication légale, du formulaire Cerfa de déclaration de modification d’une personne morale, de sa pièce d’identité et de sa déclaration de non condamnation judiciaire, le liquidateur dépose le dossier de dissolution auprès du greffe du tribunal de commerce. Il peut alors commencer la liquidation de la SCI. La société conserve sa personnalité juridique pendant les opérations de clôture et de liquidation.
2ème étape : effectuer les opérations de liquidation
Le liquidateur met de l’ordre dans les comptes de la SCI avant leur clôture. Après avoir dressé l’inventaire de l’actif et du passif de la société, il purge les éventuelles dettes grâce à la vente des biens immobiliers sous gestion de la SCI.
Le bilan de liquidation de la société est approuvé par les associés en assemblée générale. Il peut faire apparaître un excédent financier ou une perte :
- En cas d’excédent, le boni de liquidation est réparti entre les associés au prorata de leur apport au capital social de la SCI.
- En cas de pertes, le mali de liquidation est couvert par les associés proportionnellement au montant des parts sociales détenues dans la SCI. Pour rappel, la responsabilité des associés dans la SCI est illimitée, proportionnelle à leur apport financier et/ou en nature mais non solidaire.
3ème étape : clôturer la liquidation de la SCI
La clôture des comptes marque officiellement la liquidation de la SCI. Le liquidateur établit le procès-verbal de liquidation, en précisant la date de la liquidation et ses conditions financières.
La liquidation fait l’objet d’une nouvelle publication dans un journal d’annonces légales. L’avis de liquidation reprend les mêmes termes que l’avis de dissolution, complétés de la date de la liquidation.
4ème étape : déposer le dossier de radiation de la SCI
Une fois toutes ces étapes franchies, le liquidateur engage la phase finale de la dissolution de la SCI.
Le dossier de demande de radiation au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) peut enfin être constitué. Il est déposé auprès du greffe du tribunal de commerce compétent dans un délai d’un mois à compter de la décision de liquidation. Il regroupe plusieurs pièces justificatives : le formulaire Cerfa de déclaration de radiation d’une personne morale, le procès-verbal de liquidation de la société, l’état des comptes clôturés, les attestations de publication dans le journal d’annonces légales…
La dissolution de la SCI devient effective à réception du Kbis de radiation. La société cesse d’exister.
Combien de temps dure la dissolution d’une SCI ?
Les opérations de liquidation d’une SCI nécessitent jusqu’à trois ans à compter de la décision de dissolution de la société. La vente des biens immobiliers peut rallonger le délai mais la procédure ne peut en aucun cas excéder trois ans.
Le coût de la dissolution d’une SCI inclut les frais administratifs, les honoraires et les charges fiscales. Il varie en fonction du nombre de biens immobiliers gérés et des plus-values réalisées.
