Durée de location, type de bail, délai de préavis, clauses contractuelles, état des lieux… : la location d’un bien en indivision suit les mêmes règles de location que celles d’un logement détenu par un propriétaire unique. Quelques règles spécifiques s’appliquent cependant pour protéger les droits des différents propriétaires.
Obtenir l’accord unanime des indivisaires
L’accord de l’ensemble des membres de l’indivision est nécessaire pour mettre en location un bien en indivision.
Les indivisaires doivent aussi s’accorder sur les conditions de la location : durée du bail de location, montant du loyer et des charges locatives, modalités de gestion de la location, critères de sélection du locataire, ouverture ou non d’un compte bancaire dédié, réalisation d’éventuels travaux en amont, etc.
Pour éviter les litiges, l’accord est formalisé par écrit, éventuellement dans un acte notarié ou une convention d’indivision.
Désigner un unique gestionnaire de la location
Les modalités de gestion courante de la location sont convenues en amont par l’ensemble des indivisaires. Un indivisaire peut être mandaté pour gérer les démarches locatives, mais aussi le recouvrement des loyers et des charges locatives, la réalisation des réparations ou la gestion des problèmes liés à la location. Il tient aussi la comptabilité de la location afin d’assurer le suivi des dépenses et des recettes et garantir la bonne répartition des revenus locatifs et des charges entre les membres de l’indivision.
La gestion locative peut aussi être confiée à un mandataire professionnel extérieur à l’indivision (agent immobilier, notaire, expert de la gestion locative, administrateur de biens)
Quel que soit le gestionnaire choisi, il doit détenir un mandat pour l’autoriser à agir au nom de l’indivision. Validé par tous, ce document détermine le cadre et les limites de son intervention.
Mettre en location le logement
La procédure de mise en location est similaire à la location de tout appartement ou maison. Mais des règles spécifiques s’appliquent à la rédaction du contrat de location.
Le bail désigne l’indivision comme propriétaire-bailleur. Tous les membres de l’indivision doivent être mentionnés, sans exception. Si un seul indivisaire s’occupe de la gestion locative, les autres membres restent partiellement responsables du bien immobilier et des engagements contractuels pris avec le locataire.
Chaque indivisaire finance les frais de mise en location en proportion de sa quote-part dans l’indivision. Il participe aussi au paiement des charges qui incombent au propriétaire, aux dépenses d’entretien et aux travaux.
Gérer la location et percevoir les loyers
Les modalités de gestion des revenus et des dépenses doivent être très clairement définies avant la mise en location pour éviter les conflits.
Les revenus générés par la location d’un bien indivis peuvent être directement reversés à chaque indivisaire, en fonction de sa part respective dans l’indivision. Ainsi, si un indivisaire détient 50 % des parts, il recevra 50 % des revenus locatifs. Chacun peut utiliser les revenus perçus comme il le souhaite.
Les indivisaires peuvent aussi préférer verser l’ensemble des revenus locatifs sur un compte bancaire dédié. Ils seront utilisés pour financer les charges liées au bien immobilier (taxe foncière, réparations…)
Bon à savoir : même s’il ne les perçoit pas directement, l’indivisaire doit déclarer les revenus locatifs dans sa déclaration d’impôts, après déduction des charges, en fonction du régime choisi (micro-foncier ou réel)
L’indivision est une situation juridique dans laquelle plusieurs personnes physiques (au minimum deux) possèdent un bien immobilier ensemble. Ce peut être un appartement, une maison, un terrain, etc.
