Accueil » Modèles » Contrat de location » Bail de location : quelles sont les clauses abusives interdites ?

Les clauses abusives en location

Votre propriétaire ou votre locataire souhaite intégrer une clause particulière au bail de location ? Est-ce légal ? La réponse est oui. Au-delà des mentions obligatoires, la rédaction d’un contrat de location conserve une certaine flexibilité afin de tenir compte des spécificités de chaque location. Ces clauses particulières doivent cependant rester dans le cadre de la loi. Si la clause crée un déséquilibre entre le propriétaire et le locataire – le plus souvent au profit du bailleur –, la méfiance est de mise. Pour vous aider à distinguer les pratiques légales des abus, voici la liste des principales clauses abusives dans les contrats d’habitation.

Mis à jour le 24/01/2025

Clauses abusives dans un bail de location : définition

Si la rédaction du bail de location à usage d’habitation conserve à la marge une certaine souplesse, elle doit strictement respecter la loi. Certaines clauses sont obligatoires. D’autres clauses sont considérées comme abusives, et donc interdites.

Bail de location type et flexibilité

La rédaction du bail de location à usage d’habitation est encadrée par la loi du 6 juillet 1989 régissant les rapports locatifs entre propriétaires et locataires. L’article 3 détaille les éléments obligatoires à mentionner dans le contrat.

La loi ALUR et le décret d’application du 29 mai 2015 sont venus préciser sa rédaction. Ils imposent le recours à un modèle-type de bail (voir ici), reprenant les clauses essentielles du contrat.

La réglementation autorise cependant une certaine souplesse dans la rédaction. Propriétaires et locataires sont « libres de prévoir d’autres clauses particulières, propres à chaque location ». Une condition s’impose néanmoins : les clauses ajoutées doivent être conformes à la législation et à la réglementation.

Clauses interdites et clauses abusives du bail de location

Pour protéger le propriétaire et le locataire, l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989 liste les clauses interdites dans un bail d’habitation.

Même si elles sont écrites dans un contrat signé par les deux parties, elles n’ont aucune validité juridique. Ni le propriétaire-bailleur ni le locataire ne peuvent s’en prévaloir en cas de litige. Elles sont « réputées non écrites ».

Certaines clauses du bail d’habitation n’entrent pas dans la liste des interdictions. Mais elles sont aussi considérées comme abusives dès lors qu’elles créent un déséquilibre entre le propriétaire et le locataire. La jurisprudence est riche en la matière. On peut aussi se référer aux avis et recommandations émis par la Commission des clauses abusives.

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Les principales clauses abusives

Les clauses abusives modifiant la durée et les conditions de résiliation du bail de location

La durée et les conditions de résiliation des baux d’habitation meublés et non meublés sont strictement définies par la loi. Le propriétaire-bailleur et le locataire ne peuvent pas y déroger. Ils n’ont notamment pas le droit de :

Imposer une durée de contrat inférieure à la durée légale, de trois ans pour un logement loué vide et de un an pour un logement loué meublé.
Prévoir une nouvelle durée de bail inférieure à la durée initiale lors du renouvellement du contrat par tacite reconduction.
Fixer, en cas de résiliation du contrat, une durée de préavis supérieure à celle prévue par la loi, soit trois mois pour un logement vide et un mois pour un meublé.
Indiquer dans le bail d’habitation des conditions de résiliation de plein-droit autres que celles prévues par la clause résolutoire légale (à savoir le non-paiement du loyer, des charges locatives ou du dépôt de garantie, la non-souscription d’une assurance habitation locative ou des troubles de voisinage occasionnés par le locataire et constatés par la justice).
Le propriétaire ne peut pas non plus obtenir la résiliation du bail par une simple ordonnance de référé non contestable par le locataire.

Les clauses abusives relatives au loyer et autres frais

De nombreuses clauses abusives du bail de location concernent le paiement du loyer et l’ajout de frais par des propriétaires soucieux de se protéger des mauvais payeurs. Elles sont néanmoins interdites et peuvent se retourner contre le bailleur. Celui-ci ne peut pas par contrat :

Imposer au locataire un mode de paiement du loyer et des charges, notamment par prélèvement automatique sur son compte bancaire ou son salaire.
Exiger du locataire le paiement de frais supplémentaires, par exemple pour la prise en charge de l’état des lieux de sortie, l’envoi des quittances, les coûts de relance ou autres frais de procédure (sauf sur décision du juge).
Demander au locataire de payer à son entrée dans les lieux des sommes autres que celles prévues par la loi, à savoir le dépôt de garantie et la moitié des honoraires de l’agence immobilière (pour la gestion du dossier et l’état des lieux d’entrée).
Obliger le locataire à souscrire un contrat complémentaire pour la location d’équipements.
Inscrire au contrat des indemnités ou pénalités en cas de non-respect par le locataire des clauses du bail de location, de ses obligations contractuelles ou du règlement d’un immeuble en copropriété (par exemple en cas de retards de paiement ou de loyers impayés).
Prévoir des augmentations du montant du loyer en cours de bail pour des motifs autres que ceux définis par la loi (révision annuelle du loyer, travaux d’amélioration dans le logement loué).

Les clauses abusives limitant la jouissance de la location

La signature d’un bail de location transfère du propriétaire au locataire la jouissance complète et paisible du logement. Toute clause qui restreint la liberté du locataire et son usage du logement est abusive. Le bailleur ne peut pas par contrat :

Empêcher le locataire d’exercer dans le logement une activité politique, syndicale, associative ou confessionnelle.
Limiter le nombre d’occupants du logement et interdire au locataire d’héberger des personnes ne vivant pas avec lui de manière habituelle. Attention cependant : la sous-location n’est autorisée que sur accord du propriétaire-bailleur.
Contraindre le locataire à accepter des visites les jours fériés ou plus de deux heures les jours ouvrables, en cas de vente ou de relocation du logement.
Si cela n’est pas strictement écrit dans la loi, est aussi considérée comme clause abusive du bail l’interdiction au locataire de fumer ou de posséder un animal (sauf pour les chiens classés dangereux).

Les clauses abusives relatives aux réparations locatives

Comme pour le loyer et les autres charges, le propriétaire-bailleur peut être tenté d’introduire dans le bail de location des clauses restrictives pour se protéger en cas de dégradations locatives. Le bailleur ne peut pas par contrat :

Exiger du locataire un paiement anticipé des réparations locatives sur la base d’un montant estimé unilatéralement par le propriétaire « sans justificatif et sans jugement ».
Inclure des clauses stipulant la responsabilité unilatérale et automatique du locataire en cas de dommages dans le logement loué.
S’exonérer de toute responsabilité et interdire au locataire de rechercher l’éventuelle responsabilité de son propriétaire.
Prévoir la responsabilité collective des locataires en cas de dégradation d’un équipement commun.

Les autres clauses abusives du bail de location

La loi prévoit d’autres clauses abusives au bail de location, afin de protéger le locataire. Le propriétaire ne peut pas par contrat :

Contraindre le locataire à souscrire une assurance habitation contre les risques locatifs auprès de l’assureur de son choix. Plus largement, le bailleur ne peut pas imposer à son locataire le choix d’un prestataire de service, que ce soit pour la fourniture d’énergie ou internet.
Réduire ou supprimer des prestations prévues dans le bail de location.
Refuser à son locataire d’exiger une indemnité en cas de travaux supérieurs à 21 jours réalisés par le propriétaire.

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Auteur

Julien Biscarat-Aymes, cofondateur de Jelouebien, bénéficie d’une expérience de plus de 20 ans dans l’assurance et de 10 ans dans le domaine de l’immobilier. Après plusieurs années passées en tant que Conseil en Gestion de Patrimoine Certifié (CGPC) au sein d’une grande compagnie d’assurance européenne, il crée un cabinet indépendant avec Xavier Marchioni. Dès 2011, il se spécialise dans le domaine immobilier et décide fin 2013 de rassembler ses connaissances pour les rendre accessibles au plus grand nombre en créant le site Jelouebien.com avec la volonté constante d’enrichir la base d’informations offertes aux utilisateurs du site.

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