L'assurance PNO est-elle obligatoire ?
Mise à jour le 11/01/2024
L’assurance propriétaire non occupant (PNO) est obligatoire dans certains cas depuis 2015. C’est la loi Alur qui a rendu cette assurance obligatoire pour tous les copropriétaires, occupants ou non.
L'assurance propriétaire non occupant est obligatoire pour qui ?
L’assurance PNO n’est pas obligatoire pour tout le monde. En fait, cela dépend du régime juridique du bien et plus particulièrement du fait qu’il soit situé ou non en copropriété. En cas de financement au moyen d’un crédit, il est possible aussi qu’il faille souscrire une assurance PNO.
Obligation d’assurance de la loi Alur dans les copropriétés
Depuis le 1er janvier 2015, la loi Alur oblige tous les propriétaires de biens situés en copropriété ont l’obligation de s’assurer en responsabilité civile. Cette obligation incombe aux copropriétaires qui habitent leur bien et aussi aux copropriétaires bailleurs, c’est-à-dire ceux qui louent leur bien : on les appelle les propriétaires non occupants (ou copropriétaires non occupants).
✅ La réponse est donc oui, si vous possédez un appartement dans une copropriété, vous devez souscrire une assurance PNO. Les seules assurances du locataire et de la copropriété ne suffisent pas. L’obligation vous concerne également si vous louez un lot à usage de garage, de bureau ou de commerce.
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Obligation d’assurance en cas d’hypothèque
Si le propriétaire a effectué un emprunt pour acheter le bien et que la banque a pris une garantie hypothécaire sur le bien, le propriétaire doit justifier d’une assurance qui couvre le bien contre les dommages qu’il pourrait subir et en particulier l’incendie. La banque émet une notification d’opposition à la société d’assurance du bien indiquant le montant de la créance. Cette notification implique la cession des indemnités dues au profit de la banque en cas de destruction totale ou partielle du bien, dans la limite des sommes dues par l’emprunteur.
Qu’est-ce que l’assurance propriétaire non occupant ?
L’assurance Propriétaire Non Occupant, souvent abrégé en assurance “PNO”, est en fait une assurance habitation que doivent souscrire les propriétaires qui n’occupent pas eux-mêmes leur bien. Le bien peut être occupé par un locataire, un occupant à titre gratuit ou encore un crédirentier.
Les garanties de ce type de contrat couvrent les éventuelles carences de l’assurance du locataire, voire son défaut d’assurance ou bien sûr lors de l’absence de locataire. On a coutume de dire que l’assurance PNO couvre “les murs”. C’est un peu vrai, le locataire ou l’occupant à titre gratuit ayant la charge d’assurer son mobilier ainsi que les garanties des risques locatifs (dégât des eaux, incendie, explosion). Plus que les murs, l’assurance propriétaire non occupant garantie également la responsabilité civile du propriétaire, ou plutôt devrait-on dire “les responsabilités civiles”. En effet, la responsabilité du propriétaire ou du copropriétaire peut être recherchée dans plusieurs cas :
- Responsabilité immeuble, c’est-à-dire la responsabilité du fait des biens immobiliers assurés.
- Responsabilité en tant que propriétaire ou copropriétaire.
- Responsabilité en tant que Non Occupant.
En cas d’insuffisance de garanties ou d’absence momentanée de locataire, l’assurance va selon les compagnies également couvrir les sinistres suivants :
- Incendie et événements assimilés.
- Événements climatiques (tempête, grêle, neige…).
- Dégât des eaux (incluant souvent la recherche de fuite).
- Vol et vandalisme.
- Catastrophes naturelles, à la différence d’un sinistre “événement climatique”, le sinistre “catastrophe naturelle” est causé par “l’intensité anormale d’un phénomène naturel”. Cette garantie peut être mise en jeu par un arrêté interministériel constatant l’état de catastrophe naturelle.
- Bris de glace (incluant ou excluant les panneaux solaires).
- Perte de loyer, indemnisation du loyer perdu suite à un sinistre garanti par le contrat.
Quel est le rôle de l’assurance propriétaire non occupant vis-à-vis de la convention IRSI ?
L’assurance PNO était absente des conventions d’assurance, en particulier de l’ancienne convention CIDRE, son rôle était souvent sujet à interprétation en cas de sinistre. Désormais la nouvelle convention IRSI donne une place claire et définie à l’assurance propriétaire non occupant. En cas de défaut d’assurance du locataire par exemple, l’assureur PNO du propriétaire bailleur sera désigné comme assureur gestionnaire du sinistre.
Comment choisir son assurance propriétaire non occupant ?
Si toutes les assurances PNO se ressemblent, il existe cependant des différences dans les garanties ou les conditions d’acceptation qui sont à prendre en compte pour éviter les écueils en cas de sinistre.
La vacance locative maximale tolérée
Certains contrats d’assurance prévoient une durée maximale d’absence d’occupant au-delà de laquelle le propriétaire doit le signaler à l’assureur. Ce dernier pourra transformer le contrat en assurance habitation résidence secondaire ou dans certains cas, résilier purement et simplement le contrat.
La perte de loyer
En cas de sinistre rendant votre bien inhabitable, si votre responsabilité est retenue et que votre bien était loué, certains contrats prévoit une indemnisation de votre perte financière. La durée d’indemnisation est variable, elle peut aller de 6 mois à 2 ans selon les contrats. Elle peut aussi prévoir un plafond d’indemnisation en euros.
L’assurance de votre mobilier
Certains contrats d’assurance PNO excluent les dommages au mobilier du propriétaire. Cependant, il existe des contrats qui proposent un capital mobilier forfaitaire en option ou en inclusion. Dans ce cas, le point à vérifier est le calcul de la vétusté qu’applique l’assureur à la valeur du mobilier au moment de vous indemniser.
La franchise
Certains contrats prévoient une franchise. Il s’agit d’un montant qui sera déduit de l’indemnisation en cas de sinistre. La franchise peut être exprimée en euros ou en pourcentage de l’indice FFB. Dans ce dernier cas, la franchise est évolutive car elle est indexée sur l’évolution de l’indice.
Qui sont les principaux assureurs qui proposent une assurance propriétaire non occupant ?
De nombreux assureurs déclinent leur assurance habitation en version propriétaire non occupant. Parmi les principales assurances PNO du marché, on compte les contrats des compagnies suivantes : GMF, Axa, Groupama, Macif, Maaf, Matmut… Il s’agit là de quelques exemples mais les bancassurances proposent aussi une assurance PNO en général.
Il y a bien sûr les assurances propriétaires non occupants sélectionnées par Jelouebien :
Assurance PNO Mila : assurance propriétaire non occupant à partir de 49 euros par an pour un garage et 79 euros par an pour un appartement de moins de 80 m² habitables. Elle couvre les logements situés en France métropolitaine y compris Corse.
Assurance PNO Insured Lease : ce contrat d’assurance habitation pour propriétaire non occupant est assuré par Allianz et concerne les appartements et les maisons individuelles de moins de 200 m². Le tarif est à partir de 89 euros par an pour un appartement et 190 euros pour une maison.
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Ce qu’il faut retenir
- L’assurance PNO est obligatoire pour les biens locatifs en copropriété depuis 2015.
- Elle couvre la responsabilité civile du copropriétaire non occupant.
- Elle couvre les dommages non pris en charge par l’assurance du locataire.
- Elle peut également être mobilisée lorsque le sinistre (dégât des eaux ou incendie) intervient pendant le préavis du locataire.
Auteur
Julien Biscarat-Aymes, cofondateur de Jelouebien, bénéficie d’une expérience de plus de 20 ans dans l’assurance et de 10 ans dans le domaine de l’immobilier. Après plusieurs années passées en tant que Conseil en Gestion de Patrimoine Certifié (CGPC) au sein d’une grande compagnie d’assurance européenne, il crée un cabinet indépendant avec Xavier Marchioni. Dès 2011, il se spécialise dans le domaine immobilier et décide fin 2013 de rassembler ses connaissances pour les rendre accessibles au plus grand nombre en créant le site Jelouebien.com avec la volonté constante d’enrichir la base d’informations offertes aux utilisateurs du site.