Garantie loyer impayés : quelles conditions pour le locataire ?

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La crainte de tout propriétaire bailleur lorsqu’il met en location son logement est que le locataire qu’il a choisi se retrouve un jour dans une situation d’impayé de ses loyers. La situation peut être très vite compliquée pour le propriétaire, surtout s’il a un crédit en cours ou si les loyers lui apportent un complément de revenus indispensables pour faire face à ses charges. C’est pour cette raison principalement que la plupart des bailleurs exigent des garanties avant de signer un bail avec un nouveau locataire. Et si faire appel à un cautionnaire a longtemps était la solution privilégier, elle reste peu fiable dans le temps. Heureusement, depuis quelques années, les solutions d’assurance loyer impayé se sont multipliées et permettent de couvrir un grand nombre de profils de locataires sous certaines conditions. Voici les critères à respecter par le locataire selon les solutions existantes.

Mis à jour le 06/01/2024

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Assurance GLI : conditions à respecter

Pour un propriétaire bailleur, souscrire une garantie loyer impayé est la meilleure solution pour être sûr de toujours être payé même si le locataire devient défaillant. En effet, la GLI indemnise le propriétaire dès lors qu’un locataire ne paie plus son loyer et prend en charge les frais d’avocat pour la procédure de recouvrement. Toutefois, le bailleur doit choisir un locataire qui respecte les conditions imposées par l’assureur.

Conditions pour un nouveau locataire

Si vous souhaitez souscrire une assurance loyer impayé pour un nouveau locataire avec lequel vous envisagez de signer un bail de location, il faut que celui-ci répondent à plusieurs critères de solvabilité décidés par l’assureur.

Situation professionnelle

Tout d’abord, le locataire doit avoir une situation professionnelle acceptée par le contrat de garantie loyer impayé que vous souhaitez souscrire. Beaucoup d’assureurs exigent une situation professionnelle stable et refuse les profils qu’ils jugent trop à risque comme les locataires avec un CDD ou en intérim, se limitant aux locataires en CDI ou retraités.

Heureusement, les nouvelles GLI sont plus adaptées aux conditions des locataires d’aujourd’hui qui sont de moins en moins souvent en CDI et il n’est pas rare que dans un couple, l’un des deux connaisse une situation de chômage.

Montant des revenus

Autre condition pour obtenir une garantie loyer impayé, les revenus. Le locataire doit aussi avoir un niveau de revenus suffisant pour respecter le taux d’effort maximum fixé par l’assureur. Ce taux d’effort est le critère qui détermine le loyer maximum pour lequel le locataire est jugé solvable.

Le taux d’effort est calculé en comparant le montant du loyer charges comprises avec le montant des revenus nets.

Exemple :

Si un locataire à des revenus nets avant impôt de 1800 euros et que le loyer charges comprises est de 650 euros, son taux d’effort ou taux de solvabilité se calcule de la manière suivante :

650 / 1800 X 100 = 36,11%

Justificatifs à fournir

Le locataire doit vous fournir certains justificatifs qui vont vous être réclamés par la compagnie. En général, il doit fournir :

Sa pièce d’identité en cours de validité
Son dernier avis d’impôt
Ses 3 dernières quittances de loyer ou une attestation d’hébergement
Ses justificatifs de revenus des 3 derniers mois (bulletins de salaire)
Son contrat de travail ou une attestation employeur
Avant d’entrer dans les lieux, son attestation d’assurance habitation

Grâce à ces documents, un gestionnaire de la compagnie contrôlera l’éligibilité et la complétude du dossier locataire. Si son dossier est accepté, il vous délivrera une certification.

Selon la situation du locataire, d’autres documents peuvent vous être demandés.

Enfin, vous devez utiliser un modèle de contrat de location conforme à la loi et y prévoir une clause résolutoire ainsi qu’une clause de solidarité s’il y a plusieurs locataires au bail.

Locataire déjà dans le logement

Il est possible d’assurer des locataires même s’ils sont déjà en place. Les justificatifs à demander varient selon qu’ils sont en place depuis moins de 6 mois ou plus de 6 mois. Dans tous les cas, les locataires doivent être à jour de paiement à la date de souscription.

Locataire en place depuis moins de 6 mois

Pour un locataire en place depuis moins de 6 mois, les conditions à remplir et les justificatifs à fournir sont les mêmes que pour un nouveau locataire (voir plus haut).

Si le locataire est entré depuis moins de 14 jours, à la date de souscription, il n’y a pas de délai de carence. En revanche, si le bail a pris effet depuis plus de 14 jours, alors une carence de 3 mois est appliquée à la souscription.

Locataire en place depuis plus de 6 mois

Si le locataire que vous souhaitez garantir en loyers impayés est dans votre logement depuis plus de 6 mois, les justificatifs à demander sont un peu différents. Voici les conditions et justificatifs demandés :

Pièce d’identité en cours de validité à la date de signature du bail
Attestation d’assurance habitation
Le locataire doit avoir réglé son loyer sans incident au cours des 6 mois précédents
Le bail doit comporter une clause résolutoire et une clause de solidarité s’il y a plusieurs locataires

Dans ce cas de figure, le contrat prévoit un délai de carence de 3 mois pendant lesquels un sinistre ne pourra pas être pris en charge.

Garanties pour les locataires eux-mêmes

Pour une assurance loyer impayé de type GLI, c’est au propriétaire de souscrire. Depuis quelques années, il existe aussi des solutions qu’on appelle souvent « GLI inversée ». En fait, on parle de GLI inversée car c’est le locataire qui s’assure lui même contre le risque d’impayé. Ces solutions s’apparentent à des garants pour le locataire. Ces solutions ont l’avantage de rassurer le propriétaire en lui garantissant le paiement du loyer par la compagnie d’assurances en cas de défaut du locataire. L’avantage de ces « garants en ligne » est qu’ils sont toujours solvables contrairement aux garants traditionnels (parents, amis) dont la situation financière peut évoluer.

Grâce à ces assurances qui se portent caution pour eux les locataires ont beaucoup plus de chances d’obtenir un logement car le propriétaire bénéficie d’une assurance loyer impayé gratuitement.

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