Assurances des propriétaires bailleurs

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En tant que propriétaire bailleur, vous pouvez être amené à souscrire différentes assurances. L’assurance habitation PNO, l’assurance loyers impayés, la protection juridique, l’assurance pno immeuble… Quelle assurance propriétaire bailleur est obligatoire et laquelle ne l’est pas ? Nous vous aidons à vous y retrouver et à comprendre à quoi servent les différentes assurances dédiées aux bailleurs.

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Assurance propriétaire bailleur

On entend par assurance bailleur une assurance qui est destinée spécifiquement aux propriétaires qui louent un bien immobilier. Derrière le terme générique assurance propriétaire bailleur se cache en réalité plusieurs assurances dont les garanties apportées au bailleur sont différentes. Voici les principales assurances propriétaires bailleurs et leur utilité.

Assurance PNO

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L’assurance PNO est une assurance habitation réservée aux propriétaires non occupants qui louent le bien à assurer. Cette assurance habitation a pour objet de couvrir les biens immobiliers en location. Elle ne doit pas être confondue avec l’assurance habitation résidence secondaire. Dans ce dernier cas, les propriétaires sont considérés comme occupants, même s’ils n’occupent pas souvent le bien. En effet, l’assurance habitation bailleur non occupant implique que le propriétaire n’utilise jamais le bien à titre personnel.

L’assurance PNO est obligatoire uniquement dans quelques cas précis :

Le bien loué est situé au sein d’une copropriété : dans ce cas la loi Alur prévoit l’obligation pour tout copropriétaire, occupant ou non, d’être assuré au minimum pour garantir la mise en cause de sa responsabilité civile de copropriétaire.
Le bien loué est financé au moyen d’un crédit faisant l’objet d’une garantie par hypothèque : la banque exige une assurance multirisque protégeant le bien contre le risque d’incendie.

Si le bien loué n’est pas un lot en copropriété (exemple : maison individuelle, petit immeuble mono-propriétaire…), le bailleur n’a aucune obligation d’assurance. Seul le locataire a l’obligation de souscrire un contrat d’assurance contre les risques locatifs. En cas de défaut d’assurance, ce dernier s’expose à la résiliation de son bail par application de la clause résolutoire (si le contrat de bail en prévoit une).

Même s’il n’en a pas l’obligation, le propriétaire bailleur a tout intérêt à souscrire une assurance propriétaire non occupant car elle peut le dédommager en cas d’insuffisance de garantie de l’assurance MRH du locataire ou si celui-ci n’est pas assuré au moment du sinistre.

Il faut savoir également que si au moment du sinistre, le locataire a déjà envoyé sa lettre de préavis pour résilier son bail, c’est à l’assurance du propriétaire de prendre en charge le sinistre. Et si le propriétaire n’est pas assuré, il devra payer lui même les réparations des dégâts causés par le sinistre.

Pensez à demander l'attestation d'assurance habitation du locataire

Afin d’éviter de subir un sinistre avec un locataire qui ne serait pas ou plus assuré, pensez à réclamer chaque année au locataire son attestation d’assurance multirisque habitation.

Depuis la loi Alur, le propriétaire bailleur peut souscrire une assurance habitation pour le compte du locataire et lui refacturer la cotisation majorée de 10% avec le loyer. Le propriétaire doit avoir au préalable mis en demeure le locataire par lettre recommandée avec accusé de réception de justifier de son assurance habitation. En souscrivant une assurance pour le compte du locataire, le bailleur renonce à l’application de la clause résolutoire pour non assurance du locataire.

Assurance GLI

Parmi les assurances des propriétaires bailleurs, la GLI (Garantie des Loyers Impayés) se trouvent en très bonne position juste après l’assurance propriétaire non occupant. Comme son nom l’indique cette assurance bailleur a pour objectif d’indemniser le bailleur de sa perte financière en cas d’impayés de loyers de la part de son locataire. Ainsi, si le locataire vient à avoir un retard de paiement de loyer de plus d’un mois, l’assurance remboursera au propriétaire bailleur le loyer qu’il aurait dû percevoir. L’assurance prendra à sa charge la procédure et les frais et honoraires nécessaires au recouvrement des loyers (huissier, avocat…). Si nécessaire la compagnie d’assurance chargera ses avocats d’assigner le locataire en justice pour obtenir son expulsion. Cela ne pourra se faire qu’après que le locataire se soit vu délivré un commandement de payer demeuré infructueux.

Les assurances loyers impayés proposent souvent en option une garantie dégradations locatives pour indemniser le bailleur au cas où il constate lors de l’état des lieux de sortie des dégradations immobilières causées par le locataire et pour lesquelles le dépôt de garantie ne suffirait pas. En effet, dans la plupart des cas, les actes de vandalisme ou de dégradation causés par les locataires ou leurs proches ne sont pas couverts par les assurances propriétaires non occupants.

Assurance PNO Immeuble

L’assurance PNO immeuble ressemble à l’assurance PNO évoquée précédemment à la différence qu’elle est destinée à couvrir un immeuble entier dont le propriétaire met les appartements en location. Le prix d’une assurance PNO appartement est souvent forfaitaire alors que le tarif de l’assurance PNO immeuble varie en fonction de la taille de l’immeuble et, plus exactement de la surface totale à assurer. En fonction de ses caractéristiques (année de construction, présence de commerces, zone à risque climatique…), l’assureur détermine un prix au m². Il suffit ensuite de multiplier la surface à assurer par le tarif au m² pour obtenir la cotisation globale.

Déterminer la surface totale d'un immeuble

Pour assurer un immeuble, qu’il soit locatif ou qu’il s’agisse d’une copropriété, le souscripteur doit en général communiquer la surface développée. Ce terme de surface développée peut avoir une définition légèrement différente selon les compagnies d’assurance. Toutefois, elle se calcule plus ou moins de la façon suivante :

Surface au sol du bâtiment prise à l’extérieur des murs X nombre de niveaux du bâtiment

En général, un coefficient de 0,50 est appliqué pour certaines parties de l’immeuble. Ainsi sont souvent comptés pour moitié de leur surface réelle les caves, garages en sous sol et combles non aménageables.

Les souscripteurs peuvent avoir du mal à trouver cette surface car elle n’apparaît sur aucun document officiel. Pour s’aider dans leur calcul, ils peuvent consulter le cadastre en ligne.

Protection Juridique

Autre assurance propriétaire bailleur, la protection juridique. Cette garantie permet au propriétaire bailleur d’obtenir une assistance en cas de litige concernant le bien loué. Des juristes le renseigneront sur ses droits s’il est en conflit avec son locataire, son syndic, la banque qui a financé le bien, le fisc, le vendeur du bien… Et si nécessaire, la protection juridique remboursera au bailleur les honoraires d’avocat en cas d’action en justice menée sur accord préalable.

La compagnie ne peut pas imposer d’avocat au client, toutefois si celui-ci le demande, elle peut lui en conseiller un.

La protection juridique bailleur a un champ d’intervention beaucoup plus large que la garantie défense et recours de l’assurance propriétaire non occupant. En effet, cette dernière n’intervient que si le litige concerne un sinistre potentiellement couvert par l’assurance PNO. Et concernant la protection juridique de l’assurance GLI, elle ne couvre que les litiges liés à l’application du bail.

Attention, la protection juridique ne peut jamais prendre en charge des litiges liés à un fait générateur connu de l’assuré au jour de la souscription.

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