Pourquoi l'assurance dommages-ouvrage est-elle obligatoire ?
Mis à jour le 04/10/2023
Lorsque l’on construit ou fait construire sa maison, l’assurance dommages-ouvrage (DO) est obligatoire ? Savez-vous qu’elle est aussi obligatoire lorsque vous réalisez des travaux d’extension ou de rénovation d’un bâtiment ou encore des travaux touchant au gros œuvre ?
Dans quels cas l’assurance dommages-ouvrage est-elle obligatoire ? Que couvre-t-elle ? Quelles sont les conséquences si vous n’êtes pas assuré ?
À quoi sert une assurance dommages-ouvrage ?
L’assurance dommages-ouvrage est une assurance obligatoire, complémentaire à la garantie RC décennale. Elle est régie par l’article L242-1 du Code des assurances.
Ce système de double assurance a été instauré par la loi Spinetta de 1978. L’objectif : protéger le maître d’ouvrage lors de la construction d’un bâtiment et assurer son indemnisation rapide en cas de dommages mettant en cause l’usage de l’habitation.
La loi impose deux assurances, l’une ne remplaçant pas l’autre :
- La souscription par l’entrepreneur ou le constructeur d’une assurance responsabilité civile décennale : la garantie décennale couvre pendant 10 ans après la réception des travaux les dommages qui menacent la solidité de l’ouvrage et des éléments indissociables (viabilité, fondation, ossature, clos et couvert).
- La souscription par le maître d’ouvrage d’une assurance dommages-ouvrage (DO) : elle accélère l’indemnisation en cas de dommages relevant de la garantie décennale des constructeurs. Elle permet au maître d’ouvrage d’être indemnisé de la totalité des travaux de réparation, sans attendre la détermination des responsabilités.
Pour quels travaux l’assurance dommages-ouvrage est-elle obligatoire ?
L’assurance dommages-ouvrage est obligatoire pour la construction ou la rénovation de bâtiments, maisons ou immeubles, quels que soient leurs usages. Elle concerne aussi les piscines, vérandas ou encore les terrasses, dès lors qu’elles sont rattachées au sol.
Souscrire une assurance dommages-ouvrage est aussi nécessaire pour réaliser des travaux assimilables à de la construction : extension ou surélévation d’une habitation, gros œuvre sur un bien immobilier à réhabiliter etc.
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Qui doit souscrire une assurance dommages-ouvrage ?
L’assurance dommages-ouvrage est souscrite par le maître d’ouvrage de la construction ou de travaux assimilés à de la construction, et ce quel que soit son statut, particulier, entreprise ou professionnel de l’immobilier (constructeur de maisons individuelles, promoteur immobilier, marchand de biens…). Le maître d’ouvrage est celui pour le compte duquel sont réalisés les travaux.
Que garantit l’assurance dommages-ouvrage ?
Les risques couverts par l’assurance dommages-ouvrage
L’assurance dommages-ouvrage (DO) couvre les malfaçons et les vices apparents et cachés qui menacent la solidité de la construction et la rendent inhabitable ou impropre à son usage.
L’assurance dommages-ouvrage garantit :
- Les malfaçons qui portent sur l’ossature du bâtiment : fissures importantes, effondrement de toiture, affaissement du plancher, infiltrations d’eau, défauts d’isolation thermique…
- Les malfaçons sur les éléments indissociables du bâtiment et dont la réparation, la dépose, le démontage ou le remplacement nécessitent de détériorer la construction. Ce sont tous les ouvrages de viabilité, de fondation, d’ossature, de clos ou de couvert (canalisations, escaliers, cheminées, cloisons…)
Quelle est la durée de garantie ?
La signature du contrat dommage ouvrage s’effectue idéalement avant l’ouverture du chantier et au plus tard avant la réception des travaux. Cependant, il ne prend effet qu’après l’expiration de la garantie de parfait achèvement (GPA), soit un an après la réception des travaux.
L’assurance ne couvre pas les désordres survenus au cours du chantier. Elle peut néanmoins jouer après la réception des travaux et avant la fin de la garantie de parfait achèvement dans un cas particulier : l’assuré peut demander le paiement des réparations si, après mise en demeure, le constructeur n’exécute pas ses obligations de travaux suite aux réserves émises dans l’année suivant la réception de l’ouvrage.
La garantie assurances-dommage prend fin en même temps que la garantie décennale, soit 10 ans après la réception des travaux.
Quel est le délai d’indemnisation ?
Le délai d’indemnisation est inférieur à quatre mois. L’assuré doit effectuer la déclaration de sinistre dans les conditions et délais prévus à son contrat. À compter de la date de réception de la déclaration, l’assureur dispose de 60 jours pour notifier à l’assuré si sa demande entre, ou non, dans le cadre des garanties prévues au contrat dommages-ouvrage. Le refus de prise en charge doit être notifié dans les 15 jours.
L’assureur doit ensuite présenter une offre d’indemnité dans un délai maximal de 90 jours à compter de la réception de la déclaration du sinistre. Si celle-ci est acceptée par l’assuré, l’indemnité est versée dans un délai de quinze jours. Le délai de 90 jours peut être prolongé jusqu’à 135 jours avec l’accord de l’assuré, si les désordres présentent une nature ou une importance exceptionnelle. Le délai est réduit à 15 jours si les réparations sont inférieures à 1 800 euros.
En revanche, si l’assuré refuse l’offre, le versement de l’indemnité est décalé. L’assuré peut néanmoins engager les dépenses nécessaires à la réparation des dommages, après en avoir informé son assureur. L’offre d’indemnité sera alors majorée de plein droit, en appliquant un intérêt égal au double du taux de l’intérêt légal.
Que se passe-t-il en cas de non-souscription de l’assurance dommages ouvrage ?
Des sanctions pénales et financières
L’assurance dommages-ouvrage est une assurance obligatoire. Ne pas souscrire une assurance obligatoire, quelle qu’elle soit, est un délit soumis à des sanctions pénales et financières. Le maître d’ouvrage professionnel n’ayant pas respecté son obligation d’assurance encourt une peine de 6 mois d’emprisonnement et/ou une amende de 75 000 euros.
Le particulier n’est pas concerné par les sanctions pénales s’il construit un logement pour l’occuper lui-même ou y loger un membre de sa famille proche.
L’engagement de la responsabilité du maître d’ouvrage
En cas de non-souscription à une assurance dommages-ouvrage, le maître d’ouvrage, particulier ou professionnel, est responsable des conséquences liées au défaut d’assurance.
C’est le cas s’il revend la maison ou l’immeuble dans les dix ans suivant l’achèvement de la construction. Si un sinistre liée à une malfaçon survient après la vente et met en jeu la solidité de l’ouvrage, la responsabilité personnelle de l’ancien propriétaire est engagée vis-à-vis de son acquéreur. Ce dernier peut aussi utiliser l’absence de contrat d’assurance pour négocier le prix de vente à la baisse.
Des risques financiers
L’absence d’assurance dommages-ouvrage ralentit l’indemnisation en cas de sinistre lié à des malfaçons sur des ouvrages couverts par la garantie décennale.
Si l’habitation devient impropre à l’usage auquel elle est destinée, le maître d’ouvrage devra attendre la détermination des responsabilités pour espérer obtenir une indemnité, parfois partielle. La procédure judiciaire peut être longue (plusieurs années) et complexe et engendrer des frais élevés (expertise, avocat, relogement…). Et si par malchance, le constructeur fait faillite le temps de la procédure, c’est synonyme d’une perte financière sèche pour le maître d’ouvrage.
Souscrire une assurance dommage ouvrage protège le maître d’ouvrage lors de la construction d’un bien immobilier ou de lourds travaux de rénovation. Ne pas souscrire de dommage ouvrage est une économie bien faible au regard des conséquences dramatiques en cas de malfaçons importantes. La prime représente de 2 à 5 % du montant total des travaux garantis.
Julien Biscarat-Aymes, cofondateur de Jelouebien, est responsable du contenu éditorial. Après plusieurs années passées en tant que Conseil en Gestion de Patrimoine Certifié (CGPC) au sein d’une grande compagnie d’assurance européenne, il crée un cabinet indépendant avec Xavier Marchioni. Dès 2011, il se spécialise dans le domaine immobilier et décide fin 2013 de rassembler ses connaissances pour les rendre accessibles au plus grand nombre en créant le site Jelouebien.com avec la volonté constante d’enrichir la base d’informations offertes aux utilisateurs du site.