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Comptabilité LMNP

Le régime réel BIC LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) permet de réduire drastiquement votre fiscalité grâce au principe comptable de l’amortissement de votre bien.

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Mis à jour le 13/01/2024

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En optant pour le régime réel au lieu du micro BIC, vous pouvez déduire chaque année de vos recettes un amortissement comptable. Grâce à cela, vous pouvez diminuer le montant imposable de vos revenus locatifs, voir obtenir un résultat fiscal égal à zéro.

Par exemple, pour un bien d’une valeur de 200 000 €, avec un loyer de 10 000 € par an, un propriétaire en location vide (revenus fonciers) paiera, selon les charges, environ 3000 € d’impôts fonciers sur les loyers. Alors qu’en LMNP avec les mêmes charges, cette fiscalité est ramenée à 0.

Qu'est-ce que l'amortissement LMNP ?

L’amortissement est une notion comptable qui est interdite en location vide soumis aux revenus fonciers classiques. Cette pratique est en revanche tout à fait légale dans le cadre de la location meublée si vous avez opté pour le régime réel. En effet, dans le régime du micro BIC, les revenus bénéficient d’un abattement forfaitaire (entre 50 et 72%) et il n’est pas possible d’amortir le bien.

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Définition de l'amortissement en immobilier

L’amortissement se définit comme étant la perte de valeur d’un bien due à l’usure normale du temps. Le montant de cet amortissement est calculé selon une formule comptable établie à partir de la durée d’usage théorique du bien amorti. Une fois ce montant défini, on parle de dotation aux amortissements.

Calcul du montant de l'amortissement

Pour calculer le montant à amortir en comptabilité LMNP, il faut tout d’abord déterminer la durée d’usage fiscale. Cette durée dépend de la nature du bien à amortir. Voici à titre indicatif quelques exemples de durées d’usage :

Pour un bien immobilier à usage d’habitation, la durée d’usage va se situer entre 20 et 25 ans.
Pour du mobilier, la durée d’usage sera de 10 ans.
Pour le matériel électronique, la durée d’amortissement est entre 3 et 7 ans.

Pour calculer l’amortissement linéaire du bien, il suffit alors de diviser le montant à amortir (valeur HT du bien) par la durée d’amortissement :

Prenons l’exemple de l’acquisition d’un bien d’une valeur de 100 000 euros HT amortissable sur 25 ans. Grâce au principe comptable de l’amortissement, le bailleur déduit chaque année pendant 25 ans de ses revenus locatifs la somme de 4000 euros en plus des autres charges déductibles.

L'amortissement : un travail de comptable

Pour que l’amortissement ne soit pas remis en cause par l’administration fiscale, il est nécessaire de respecter certaines règles.

Tout d’abord, le choix de la durée d’usage retenue doit être conforme à la nature du bien amorti.

Le fisc exige que l’amortissement soit calculé pour chaque composante principale de ce qui constitue le bien : valeur du terrain (non amortissable), valeur du gros œuvre, valeur de l’aménagement…

L’expert-comptable détermine la part que représente chaque composante dans la valeur du bien. Pour les composantes donnant droit à amortissement, il définit la durée d’usage fiscale optimale et calcule son montant.

Enfin, il ajoute les différents montants obtenus et procède à la dotation aux amortissements.

Stratégie fiscale et comptable : les conseils d'un expert

Notre partenaire, expert comptable, vous conseillera sur le choix du meilleur régime de location, il pourra s’occuper de la création de votre activité, de la comptabilité LMNP, de l’ensemble des obligations annuelles, ainsi que des déclarations obligatoires en LMNP. Vous disposerez d’équipe réactive et disponible qui saura vous accompagner au fil du temps pour optimiser la fiscalité de vos investissements immobiliers.

Vous souhaitez en savoir plus ? Connaître le régime le plus rentable pour votre investissement ? Obtenez toutes les réponses à vos questions facilement et rapidement : prenez rendez-vous en ligne et un spécialiste répondra à vos questions et vous fera une estimation de la meilleure stratégie comptable et fiscale.

Comparaison LMNP

Comparaison Micro-BIC vs Réel

Recettes annuelles (€):

Charges déductibles (€):

Amortissement annuel (€):

Intérêts d'emprunt (€):

Régime Fiscal	Micro-BIC	Réel
Recettes	10000 €	10000 €
Abattement forfaitaire	50%	N/A
Charges et Taxes déductibles	N/A	4000 €
Amortissement annuel	N/A	5000 €
Intérêts d'emprunt	N/A	1800 €
Revenu imposable	5000 €	0 €

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FAQ Location Meublée Non Professionnelle

Quelles sont les obligations comptables d'un LMNP ?

En tant que loueur meublé non professionnel, vous devez tenir une comptabilité de trésorerie. Vous pouvez opter pour le régime réel d’imposition pour déduire vos charges et amortissements. Cela implique de conserver tous les justificatifs de revenus et de dépenses et de faire appel à comptable pour qu’il vous aide dans les formalités comptables et fiscales assez complexes. Toutefois, le régime réel est souvent intéressant car il permet de réduire l’impôt et les prélèvements sociaux proches de zéro pendant de nombreuses années.

Comment choisir entre le régime micro-BIC et le régime réel pour son activité LMNP ?

Le choix dépend de plusieurs paramètres, notamment du montant des revenus locatifs dégagé par l’activité et des charges à déduire. Le régime micro-BIC offre une simplicité administrative mais permet moins de déductions car on applique un abattement forfaitaire mais on ne peut pas déduire les charges réelles ni amortir le bien. Le régime réel est plus complexe mais peut être plus avantageux fiscalement dans beaucoup de situations. Pour savoir si vous avez intérêt à passer du micro-BIC au réel, planifiez un RDV téléphonique gratuit avec un expert comptable en cliquant sur ce lien.

Quelles charges peuvent être déduites en LMNP ?

Sous le régime réel, vous pouvez déduire de nombreuses charges liées à la location : intérêts d’emprunt, charges de copropriété, travaux, frais de gestion, amortissement du bien et du mobilier, frais de carburant, etc.

Comment fonctionne l'amortissement pour un bien en LMNP ?

L’amortissement permet de répartir le coût du bien et de son mobilier sur leur durée d’utilisation. Cela réduit le revenu imposable chaque année. Il est important de noter que le prix du terrain n’est pas amortissable. Le comptable détermine pour chaque élément amortissable la durée d’amortissement.

Comment se passe la déclaration fiscale des loyers LMNP ?

La déclaration fiscale des revenus d’un LMNP varie selon le régime fiscal choisi. Si vous optez pour le régime réel, vous devrez remplir la déclaration 2033 en plus de la déclaration de revenus habituelle. Votre expert comptable vous aidera en général pour le remplissage du formulaire 2033.

TVA : quand est-elle applicable ?

La TVA peut s’appliquer sur les loyers dans certains cas spécifiques de location en LMNP, comme la location en résidences de services (résidence étudiante, EHPAD…). Toutefois, en règle générale, les loyers LMNP ne sont pas soumis à la TVA.

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Auteur

Julien Biscarat-Aymes, cofondateur de Jelouebien, bénéficie d’une expérience de plus de 20 ans dans l’assurance et de 10 ans dans le domaine de l’immobilier. Après plusieurs années passées en tant que Conseil en Gestion de Patrimoine Certifié (CGPC) au sein d’une grande compagnie d’assurance européenne, il crée un cabinet indépendant avec Xavier Marchioni. Dès 2011, il se spécialise dans le domaine immobilier et décide fin 2013 de rassembler ses connaissances pour les rendre accessibles au plus grand nombre en créant le site Jelouebien.com avec la volonté constante d’enrichir la base d’informations offertes aux utilisateurs du site.

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