Légalement, même après un départ à la cloche de bois, le logement reste le domicile du locataire. Détenteur du bail de location, il en conserve la jouissance exclusive. Le propriétaire bailleur n’a aucun droit de pénétrer dans le bien loué, sous peine d’être accusé de violation de domicile. Ce délit est sanctionné par un an d’emprisonnement et 15 000 euros d’amende. Si vous louez un logement vide, vous devez respecter la procédure légale pour récupérer votre bien.
Première étape : vérifier l’absence du locataire
Si vous êtes propriétaire et soupçonnez un départ à la cloche de bois, la première étape est de vérifier vos craintes. Essayez d’entrer en contact avec votre locataire par tous les moyens à disposition (mail, appel téléphonique, lettre recommandée…) et conservez une trace de vos tentatives.
En absence de réponse, vous pouvez vous adresser au garant pour obtenir des informations. Vous pouvez aussi vous rendre sur place, en veillant à ne pas pénétrer dans le logement, ni même dans le jardin. L’enquête de voisinage pourra confirmer vos soupçons.
Si le locataire a abandonné le domicile, l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit la continuation du contrat de location au profit de son conjoint, son partenaire, ses descendants ou ses ascendants qui vivaient avec lui. Avant d’engager une procédure de reprise de votre logement, vous devez donc vérifier que le bail ne se transmet pas automatiquement à une autre personne.
Deuxième étape : faire constater l’absence du locataire par le commissaire de justice
Vos recherches semblent confirmer le départ de votre locataire à la cloche de bois ? Vous devez faire intervenir un commissaire de justice pour constater officiellement sa disparition. La procédure est encadrée par l’article 14-1 de la loi du 6 juillet 1989.
On parle de « loi Béteille » ou « reprise Béteille ». Cette loi de 2010 permet en général de récupérer le bien dans un délai de 3 à 4 mois.
Le commissaire de justice transmet au locataire une mise en demeure pour justifier son occupation du logement. Cette mise en demeure peut s’accompagner d’un commandement de payer pour recouvrir des loyers impayés et/ou d’un commandement de justifier d’une assurance habitation locative.
Sans réponse du locataire dans un délai d’un mois, le commissaire de justice dresse l’état d’abandon du logement. Cette constatation nécessite son entrée dans les lieux. Il doit être assisté de deux personnes : le maire de la commune, un conseiller municipal ou un agent municipal habilité et un représentant de la police ou de la gendarmerie. En dernier recours, il peut être accompagné de deux témoins majeurs, sans aucun lien avec lui ni vous.
Le procès-verbal d’abandon constate l’abandon apparent du logement. Qui dit départ à la cloche de bois, dit départ parfois précipité. Le commissaire de justice dresse l’inventaire et évalue la valeur des éventuels biens mobiliers, vêtements et objets laissés sur place.
Troisième étape : faire constater l’abandon du logement
Muni du procès-verbal d’abandon, vous devez saisir le juge des contentieux de la protection, habilité pour tous les litiges relatifs au bail d’habitation.
Cette démarche s’effectue sur requête adressée au greffe du tribunal de la commune où est situé le logement loué. La requête doit obligatoirement préciser :
- L’objet de la demande
- L’identité du locataire et l’adresse de son domicile
- L’identité du propriétaire bailleur, ainsi que sa nationalité, sa date et son lieu de naissance, son adresse et sa profession
- Datée et signée, elle s’accompagne des pièces justificatives, notamment du bail de location.
Si le juge valide l’abandon de logement, la résiliation du bail est constatée par ordonnance. Le juge peut aussi statuer sur votre demande de paiement en cas d’impayés et le devenir des biens abandonnés dans la location.
