Acheter un bien loué : avantages et inconvénients

Acheter un bien immobilier déjà loué est séduisant. Mais la rentabilité de l’investissement dépend de deux conditions à vérifier avant d’acheter : l’honnêteté du locataire et l’absence d’investissements complémentaires.

Vérifier la solvabilité du locataire

L’acquisition d’un bien loué engage le nouveau propriétaire à conserver le locataire déjà présent dans le logement.

Se renseigner sur le locataire avant de signer le compromis de vente rassure sur la pertinence du projet d’investissement locatif : le locataire paie-t-il son loyer et ses charges dans les délais ? Quelle est sa situation professionnelle et familiale au moment de l’achat ? L’ancien propriétaire a-t-il déjà rencontré des difficultés avec son locataire ? Des problèmes de voisinage ont-ils été signalés ?

Il est aussi important de connaître l’âge des locataires et leurs revenus si vous souhaitez un jour donner congé pour reprendre ou revendre votre logement.

Dans le respect de la vie privée, vous avez le droit d’accéder aux informations transmises par le locataire dans son dossier de location et aux éventuels changements de situation. Vous pouvez demander les comptes-rendus de gestion ou les relevés de compte du propriétaire pour vérifier le paiement régulier du loyer. N’hésitez pas aussi à échanger directement avec le locataire et ses voisins.

Bon à savoir : l’absence d’incidents de paiement peut être précisée dans l’acte de vente. Cette condition est demandée pour souscrire une assurance Garantie de Loyers Impayés – GLI.

Vérifier les conditions du bail de location

Acheter un bien loué oblige le nouveau propriétaire à respecter les clauses du bail de location en cours. Vous ne pouvez pas modifier la durée du contrat, ni ses conditions de renouvellement. Vous n’avez pas non plus le droit d’augmenter le montant du loyer au moment de l’achat, même s’il est sous-évalué.

L’absence dans le bail de clause résolutoire et de clause de solidarité peut poser des difficultés pour souscrire une assurance GLI ou en cas d’impayés. Avant la vente, vous pouvez demander à l’ancien propriétaire d’inclure ces clauses au contrat, par signature d’un avenant avec le locataire.

Autre point souvent oublié par les acheteurs : si l’ancien bailleur a signé une convention dans le cadre d’un dispositif fiscal, vous devez appliquer les engagements pris. La convention peut prévoir le plafonnement du loyer et une durée minimale de location en contrepartie d’avantages fiscaux.

Vérifier l’absence d’un contentieux locatif

En achetant un bien loué, vous héritez des contentieux locatifs en cours (travaux non réalisés, troubles de voisinage, contestation de charges…) L’acquisition du logement transfère la responsabilité des contentieux sur vous en tant que nouveau bailleur, avec les coûts qui en découlent.

Un notaire peut vous renseigner sur l’existence ou non d’un contentieux locatif entre le vendeur et son locataire.

Vérifier l’état du bien immobilier et les travaux à réaliser

Les travaux menacent la rentabilité de votre investissement locatif. N’hésitez pas à visiter plusieurs fois le logement avant son acquisition. Vous pourrez repérer les potentiels travaux relevant de la responsabilité du propriétaire, et inclure les coûts dans vos calculs.

En comparant l’état du bien avec l’état des lieux d’entrée dans la location, vous pouvez aussi constater le soin porté par le locataire au logement et les éventuelles dégradations locatives.

Bon à savoir : si vous achetez un bien déjà occupé, le propriétaire précédent doit vous remettre la caution du locataire dans son intégralité.

Acheter un bien déjà loué offre de belles opportunités financières, avec une rentabilité immédiate garantie. Au vu des conditions de congé pour reprise et revente très réglementées, ce type d’achat exige cependant une analyse rigoureuse du locataire, du bail de location en cours et de l’état du logement. Prendre le temps de décider avant d’acheter est un véritable gain de temps, d’énergie et d’argent à long terme !