Comment devenir marchand de biens ?

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Mis à jour le 31/08/2023

Tout le monde peut devenir marchand de bien, mais cela ne veut pas dire n’importe qui. Près de 250 000 professionnels travaillent dans l’immobilier en France. Et dans l’immobilier, le métier de marchand de biens séduit particulièrement les personnes en quête d’indépendance et de liberté financière. Sur les réseaux sociaux, la promesse est alléchante : devenir rentier en quelques années grâce à l’achat, la rénovation et la revente de biens immobiliers. Mais, si devenir marchand de biens est accessible à tous, le succès ne s’improvise pas. C’est une profession exigeante. Devenir marchand de biens vous intéresse ? Découvrez les compétences indispensables pour réussir dans ce métier et les étapes à suivre pour vous lancer.

Qu’est-ce qu’un marchand de biens ?

Près de 30 000 marchands de biens sont aujourd’hui recensés en France. De par leurs activités d’achat, rénovation et revente, ils contribuent à préserver le patrimoine immobilier.

Marchand de biens : une activité immobilière d’achat-revente

Le marchand de biens est un professionnel de l’immobilier. Son métier consiste à acheter, rénover et revendre des biens immobiliers dans l’objectif de réaliser une plus-value financière. Avec les gains obtenus, le marchand de biens enchaîne les opérations immobilières. De plus en plus ambitieuses et lucratives, elles lui permettent de se construire progressivement un patrimoine financier solide.

Les 4 critères de l’activité de marchand de biens immobiliers

Pour être considérée comme une activité de marchand de biens, l’activité d’achat-revente doit respecter plusieurs critères :

La revente doit être rapide, dans les cinq ans après l’achat, voire deux ans en cas de vente à la découpe en plusieurs lots.
L’achat-revente doit être une activité régulière et répétitive, qu’elle soit exercée comme métier à temps plein ou partiel.
Le marchand de biens ne conserve jamais le bien pour son propre usage, mais vise un objectif essentiellement de plus-value à court terme.
Les biens immobiliers achetés et revendus doivent appartenir à l’une des quatre catégories autorisées : biens déjà construits à usage d’habitation, artisanal ou libéral (immeuble, appartement, maison, local…) ; fonds de commerce ; terrains à bâtir, viabilisés ou non ; parts sociales de sociétés à prédominance immobilière.

Quelles compétences pour devenir marchand de biens ?

Le succès financier du marchand de biens repose sur sa capacité à optimiser les plus-values de ses opérations d’achat-revente. Si le principe est simple et séduisant, la réalité est plus complexe. Pour réussir, le marchand de biens doit disposer de solides compétences techniques et personnelles.

Des connaissances techniques, fiscales et juridiques à maîtriser

La plus-value immobilière, c’est le gain réalisé entre le prix d’achat et le prix de vente du bien, une fois déduit tous les coûts associés : coût de l’emprunt, TVA et impôts, prix des travaux de rénovation, frais de notaire, honoraires des experts et diagnostics obligatoires, primes d’assurance, charges de copropriété, etc.

Pour optimiser ces nombreux coûts, le marchand de biens doit savoir faire les meilleurs choix, à chaque étape de son projet immobilier. Pour cela, il doit disposer de solides compétences techniques et réglementaires en matière de construction, de rénovation et d’urbanisme. Cette expertise est fondamentale pour dialoguer d’égal à égal avec les professionnels du secteur et négocier les meilleurs prix et conditions, que ce soit avec les services d’urbanisme, le notaire, l’architecte, le géomètre ou les artisans.

Le marchand de biens doit aussi avoir des connaissances en droit, comptabilité et gestion et comprendre les subtilités de la fiscalité immobilière. L’activité de marchand de biens ouvre en effet des avantages fiscaux… mais accessibles sous conditions : exonération ou réduction des droits de mutation en fonction du délai entre l’achat et la vente du bien, réduction des frais de notaire, assujettissement à la TVA sur la marge et non le prix total, etc.

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Les qualités personnelles d’un bon marchand de biens

Un bon marchand de biens connaît parfaitement son marché immobilier, les prix et les profils des acquéreurs potentiels afin d’identifier les « bonnes affaires ». C’est aussi un fin négociateur. Il sait négocier au plus juste le prix d’achat et de revente du bien immobilier, mais aussi obtenir auprès de la banque des prêts à des conditions avantageuses.

Être doté d’un excellent relationnel facilite les échanges pour s’entourer d’un réseau fiable d’experts immobiliers.

Les étapes à suivre pour devenir marchand de biens

Devenir marchand de biens se prépare. Des démarches administratives, financières et fiscales sont obligatoires. Des professionnels du secteur immobilier peuvent vous aider à sécuriser votre première opération d’achat-revente.

Se former à l’immobilier

L’activité de marchand de biens n’exige aucun diplôme ni qualification professionnelle. Non réglementé, le métier n’est soumis à aucune autorisation ni formation. Le marchand de biens doit cependant veiller à ne pas empiéter sur les autres professions immobilières. Par exemple, contrairement à l’agent immobilier, il ne doit vendre que des biens dont il est propriétaire.

Suivre des formations courtes ciblées aide néanmoins à appréhender la complexité juridique, urbanistique ou fiscale du métier. Si elle n’est pas obligatoire, une formation longue dans le domaine de l’immobilier est un atout supplémentaire.

Créer son entreprise et choisir un statut juridique

L’activité d’achat-revente est une activité commerciale. Elle exige la création d’une société de marchand de biens et son enregistrement au registre du commerce et des sociétés (RCS).

L’entreprise peut prendre plusieurs formes juridiques : EI, SAS, SARL, SASU, EURL,… Entreprise individuelle ou société, chaque statut a ses avantages et ses inconvénients fiscaux, sociaux et patrimoniaux. Le choix dépendra de la situation personnelle, professionnelle et patrimoniale du marchand de biens.

La principale différence réside dans la fiscalité. Selon le statut juridique, les plus-values immobilières seront taxées selon le régime de l’impôt sur le revenu ou le régime de l’impôt sur les sociétés.

Le choix du statut déterminera également le capital social minimum de départ de la société, la responsabilité personnelle du marchand de biens vis-à-vis des dettes de son entreprise ou encore son régime social.

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Quelles assurances pour un marchand de biens ?

En tant que professionnel, le marchand de biens peut voir sa responsabilité mise en cause en cas de litige avec un acheteur. Pour cela, il est fortement conseillé de souscrire une responsabilité civile professionnelle marchand de biens. L’activité d’achat-revente de biens immobiliers comporte en effet des risques. La RC Pro le couvre pour les dommages matériels et immatériels causés à des tiers, les fautes ou erreurs dans le cadre de son activité professionnelle ou encore les retards de livraison.

Le marchand de biens n’a pas le droit de faire un usage personnel du bien acheté. Il doit protéger le bien par le biais d’une assurance propriétaire non occupant (PNO) marchand de biens qui protège le bien immobilier en cas de sinistre (incendie, dégât des eaux…). Généralement, le notaire demande au marchand de biens de justifier de l’assurance du bien pour enregistrer la transaction. Attention, l’assurance PNO d’un marchand de biens est spécifique, les assurances PNO classiques ne couvrent pas les opérations de marchand de bien.

Également, le marchand de biens qui réalise des travaux importants de rénovation a l’obligation de souscrire une assurance « dommages-ouvrage ». Elle garantit le paiement de la totalité des travaux de réparation des dommages, en dehors de toute recherche de responsabilités. L’assurance en responsabilité décennale est obligatoire en cas de de problèmes compromettant la solidité de l’ouvrage.

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Se constituer un capital de départ

Pour acquérir un premier bien immobilier, le marchand de biens doit, dans la majorité des cas, solliciter un emprunt bancaire court terme. Cela lui permet de l’effet de levier souvent nécessaire pour la réussite dans cette activité. Un apport financier rassure les banques au moment de négocier un prêt immobilier. L’idéal ? Disposer d’un apport représentant entre 20 et 50 % de l’opération d’achat-revente, incluant les éventuels travaux de rénovation et les frais annexes.
Pour financer son investissement, le marchand de biens peut aussi s’orienter vers des sociétés de financement spécialisées ou des courtiers qui l’aideront à négocier les meilleurs taux.

Il est aussi possible de faire appel au crowdfunding immobilier. Cela consiste à faire refinancer l’apport nécessaire par des particuliers en contrepartie d’une rémunération à hauteur de 8 à 10% de leur contribution. Également appelé financement participatif, cet appel à l’épargne du grand public se fait en général sous forme d’obligations d’une durée de 12 à 48 mois, selon le planning prévisionnel du projet. De nombreuses plateformes existent pour déposer des projets (Wiseed, Anaxago, Fundimmo…). Toutefois, le dossier est étudié scrupuleusement et seuls les meilleurs projets offrant les meilleures garanties sont retenus.

Cette option a l’avantage de permettre de ne pas immobiliser trop de fonds propres et donc de multiplier les projets sans attendre la fin du projet précédent. Attention toutefois, le coût de cette opération doit être pris en compte dans le calcul de rentabilité de l’opération immobilière.

Faire le premier pas en achetant son premier bien immobilier

Dernière étape pour devenir marchand de biens immobiliers : réaliser votre première opération d’achat-revente. Sa réussite est capitale pour l’avenir de votre activité de marchand de biens. La condition rêvée pour votre premier investissement ? Dénicher un bien immobilier à petit prix à rénover dans un secteur prisé. La patience et la rigueur sont vos meilleures alliées pour relever le défi.

Julien Biscarat-Aymes, cofondateur de Jelouebien, est responsable du contenu éditorial. Après plusieurs années passées en tant que Conseil en Gestion de Patrimoine Certifié (CGPC) au sein d’une grande compagnie d’assurance européenne, il crée un cabinet indépendant avec Xavier Marchioni. Spécialisé dans le domaine immobilier depuis 2011, il partage ses connaissances pour les rendre accessibles au plus grand nombre à travers le site Jelouebien.com avec la volonté constante d’offrir des informations gratuites et fiables.

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