Marchand de biens : quelle TVA pour la revente d’un bien ?
L’activité de marchand de biens est par principe assujettie à la TVA lors des opérations d’achat-revente de biens immobiliers. Cependant, le régime fiscal de TVA applicable à l’activité de marchand de biens est complexe. Trois options sont possibles : appliquer la TVA sur le prix total, appliquer la TVA uniquement sur la marge et l’exonération de TVA. Le choix dépendra du type de projet d’achat-revente, de l’ancienneté du bien ou encore de la qualité de l’acquéreur (professionnel ou particulier). Si certaines opérations imposent un régime de TVA, d’autres laissent le choix au marchand de biens. Comment bien choisir le régime fiscal de TVA adapté en fonction de l’opération immobilière ?
Mis à jour le 23/09/2024
Comment fonctionne la TVA du marchand de biens ?
Comme tous les vendeurs professionnels, les marchands de biens sont redevables, sous conditions, de la TVA immobilière lors de la revente de biens immobiliers.
C’est quoi la TVA immobilière ?
La TVA – ou Taxe sur la Valeur Ajoutée – est un impôt perçu par l’État. Elle est incluse dans le prix du produit ou du service. Elle est ainsi collectée par les entreprises qui vendent des produits ou des services.
Dans le secteur de l’immobilier, la TVA immobilière est collectée par tout vendeur professionnel lors de la cession d’un bien. Le taux est de 20 %.
Collecter, déclarer et récupérer la TVA
Chaque mois ou trimestre, les entreprises déclarent les montants de TVA collectée sur leurs ventes et les reversent au Trésor Public.
Les marchands de biens sont concernés par cette fiscalité. Sauf exceptions, en tant que professionnels, ils ont l’obligation de collecter, déclarer et reverser la TVA liée à leurs opérations immobilières.
Comme tout professionnel, les marchands de biens ont aussi la possibilité de récupérer la TVA payée sur leurs achats. Cela signifie qu’ils peuvent la déduire de la TVA déclarée.
Quels sont les régimes de TVA applicables aux opérations immobilières ?
Le régime fiscal de TVA applicable aux marchands de biens répond à des règles spécifiques. Selon le type d’opérations immobilières, ils peuvent choisir entre trois options : la TVA sur le prix total, la TVA sur marge ou l’exonération de TVA.
Vente d’un bien immobilier neuf
Toutes les opérations immobilières ne sont pas obligatoirement soumises à la TVA. Celle-ci s’applique obligatoirement aux cessions de :
- Logements ou immeubles neufs, construits depuis moins de cinq ans.
- Logements ou immeubles ayant subi une surélévation ou des travaux lourds de rénovation ayant permis de rendre le bien à l’état neuf.
Si un marchand de biens vend un bien immobilier entrant dans une de ces catégories, la règle est claire : il doit appliquer la TVA sur le prix total.
Vente d’un bien immobilier ancien
Un bien immobilier ancien est un logement ou un immeuble datant de plus de cinq ans ou ayant fait l’objet de travaux légers de rénovation.
Pour ce type d’opération immobilière, tous les régimes de TVA sont possibles. Le marchand de biens a le choix de ne pas appliquer la TVA, d’appliquer la TVA sur marge ou d’appliquer la TVA sur le prix total.
Vente d’un terrain à bâtir
L’activité d’achat-revente d’un terrain à bâtir est soumise à la TVA. Mais encore une fois, le marchand de biens a deux choix. Il a le droit d’appliquer la TVA sur le coût total du terrain à bâtir ou uniquement la TVA sur marge.
Marchand de biens : comment choisir le régime de TVA ?
Chaque régime fiscal de TVA présente des avantages et des inconvénients pour le marchand de biens et pour l’acquéreur.
Dans quel cas choisir la TVA sur le prix total de la revente ?
La TVA sur le prix total a un inconvénient majeur : elle augmente le coût du bien immobilier de 20 %. Parfois, le marchand de biens n’a pas le choix. C’est le cas lors de la revente d’un bien considéré comme à l’état neuf, soumise à la taxe sur le prix total.
Pour le marchand de biens, appliquer la TVA sur la totalité du prix présente un avantage très intéressant. Cela lui permet en effet de récupérer la TVA payée lors de l’acquisition du bien immobilier ainsi que sur les travaux.
Si le marchand de biens a le choix entre plusieurs régimes de TVA, cette option sera privilégiée si le bien immobilier est vendu à un professionnel lui-même assujetti à la TVA. S’il est vendu à un particulier, le régime de la TVA sur marge (ou l’exonération de TVA quand c’est possible) peut s’avérer plus adapté pour réduire le coût du bien pour l’acquéreur.
Dans quels cas choisir la TVA sur marge ?
La TVA sur marge est appliquée sur le montant de la plus-value financière réalisée par le marchand de biens. La marge se calcule en déduisant du prix de revente le coût d’achat du bien ainsi que tous les autres frais engagés dans l’opération immobilière (frais de notaire , frais d’architecte et de maîtrise d’œuvre, coûts des travaux de rénovation, frais liés au prêt,…)
La TVA sur marge allège le coût d’acquisition du bien, surtout si l’acheteur est un particulier. Cependant, elle ne permet pas de récupérer la TVA payée lors de l’acquisition du bien.
Pour le marchand de biens, cette option présente un intérêt s’il a engagé des frais élevés dans l’opération immobilière, par exemple pour rénover le bien. La déduction de TVA récupérée pourrait alors s’avérer supérieure au montant de la taxe collectée lors de la revente. Il bénéficierait alors d’un crédit de TVA, tout en maîtrisant le coût pour l’acquéreur.
À noter : pour bénéficier de la TVA sur marge, les travaux réalisés ne doivent pas concourir à la production d’un logement ou immeuble neuf, dont la cession est soumise à la TVA sur la totalité du prix.
Dans quels cas choisir l’exonération de TVA ?
L’exonération de TVA permet avant tout de réduire le coût pour l’acheteur.
Cependant, le marchand de biens n’a pas le droit de récupérer la TVA payée pour l’acquisition du bien immobilier, ni dans le cadre de travaux ou de frais en lien avec le logement ou l’immeuble.
Cette option peut être envisagée si l’acquéreur est un particulier et si les frais engagés autour de l’opération immobilière sont peu élevés.
Lors de la revente d’un bien immobilier, le marchand de biens est confronté à un choix complexe. Vaut-il mieux opter pour une vente exonérée de TVA, la TVA sur marge ou la TVA sur le prix total ? La réponse dépend de nombreux facteurs : le type de bien immobilier, mais aussi la qualité de l’acquéreur ou encore le montant de la TVA récupérable sur le prix d’achat et les travaux réalisés. Chaque opération est différente. Une simulation est essentielle. Un marchand de biens a tout intérêt à demander conseil à son expert-comptable pour choisir la meilleure option et optimiser son investissement.
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Auteur
Julien Biscarat-Aymes, cofondateur de Jelouebien, bénéficie d’une expérience de plus de 20 ans dans l’assurance et de 10 ans dans le domaine de l’immobilier. Après plusieurs années passées en tant que Conseil en Gestion de Patrimoine Certifié (CGPC) au sein d’une grande compagnie d’assurance européenne, il crée un cabinet indépendant avec Xavier Marchioni. Dès 2011, il se spécialise dans le domaine immobilier et décide fin 2013 de rassembler ses connaissances pour les rendre accessibles au plus grand nombre en créant le site Jelouebien.com avec la volonté constante d’enrichir la base d’informations offertes aux utilisateurs du site.