Pour un particulier, les frais de notaire représentent de 7 à 8 % du prix d’achat d’un bien immobilier ancien et de 3 à 4 % pour un bien immobilier neuf. Le statut de marchand de biens ouvre droit à une réduction des frais de notaire qui s’élèvent aux alentours de 2 à 3 % du prix d’acquisition.
Une exonération des droits de mutation pour le marchand de biens
En application de l’article 1115 du Code général des impôts, le marchand de biens assujetti à la TVA est exonéré des droits et taxes de mutation lors de l’achat d’un bien immobilier. Il doit cependant respecter une condition : s’engager à revendre le bien dans un délai de cinq ans après son acquisition. Ce délai est ramené à deux ans dans le cas d’une opération de vente à la découpe par lots.
L’article 1594 – 0 G du CGI prévoit également une exonération des droits de mutation pour le marchand de bien s’engageant à « effectuer dans un délai de quatre ans les travaux conduisant à la production d’un immeuble neuf ».
Pour le marchand de biens, cette exonération peut représenter une économie d’environ 5 % du prix d’achat.
L’exonération concerne sans exception toutes les opérations réalisées par un marchand de biens dans le cadre de son activité : projet de rénovation, division en lots, changement de destination, terrain à bâtir, vente en VEFA, etc.
Un marchand de biens peut-il négocier les émoluments du notaire ?
Un marchand de biens qui réalise de multiples opérations dans l’immobilier pourrait être tenté de négocier une remise sur les frais de notaire au titre de leur relation professionnelle de long terme.
Un notaire a cependant l’interdiction de négocier une remise directement avec un marchand de biens ou tout autre client. En revanche, il peut décider d’accorder une remise de maximum 10 % sur les montants supérieurs à 150 000 euros, dans le cadre de prestations rémunérées sur la base du barème proportionnel fixé par arrêté.
Cette remise doit s’appliquer de la même manière à tous les clients de l’office et pour toutes les prestations de la même catégorie. Le notaire a l’obligation d’informer ses clients de cette décision, par voie d’affichage dans son office et sur son site internet.
Un marchand de biens peut donc réaliser des économies sur ses frais de notaire en choisissant un professionnel pratiquant des remises.
Le calcul des frais de notaire est complexe. Il dépend du prix de vente du bien immobilier et des taux de taxes appliqués par les collectivités locales. Pour valider la rentabilité financière de son investissement immobilier, le marchand de biens a tout intérêt à se rapprocher du notaire en amont de l’achat afin de connaître le montant exact des frais de notaire. Pour réaliser les meilleurs bénéfices lors de la revente, les prévisions financières doivent aussi intégrer les autres éléments de fiscalité applicables à l’activité de marchand de bien, comme la TVA et les impôts.
