Quel statut juridique pour un marchand de biens ?

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Mis à jour le 06/09/2023

conseil juridique

La SAS est-elle la meilleure forme juridique pour un marchand de biens ? Ou peut-être que la meilleure forme juridique est la SARL ? Pour l’achat et la revente de biens immobiliers, vous devez créer une société de marchand de biens, enregistrée au registre du commerce et des sociétés (RCS). EI, EURL, SA, SASU, SARL, SCI… : tous ces acronymes vous donnent peut-être le tournis. Quel est le meilleur statut juridique pour votre société de marchand de biens ? Votre décision ne doit pas être prise à la légère. Elle a d’importantes conséquences fiscales, sociales et patrimoniales. Si se faire accompagner par un expert est recommandé, voici quelques éléments-clés pour vous orienter et découvrir les avantages et inconvénients de chaque statut.

L’entreprise individuelle : un statut juridique à risques

L’entreprise individuelle (EI) séduit par sa simplicité de création et de gestion et l’absence de capital social. Mais ce statut juridique comporte de vrais risques pour un marchand de biens.

L’EI et la responsabilité personnelle

EIRLL’entreprise individuelle est une entreprise en nom propre. D’un point de vue juridique, l’EI n’a pas de personnalité morale et porte l’identité du dirigeant. En conséquence, le patrimoine personnel et le patrimoine professionnel sont confondus. Si vous choisissez ce statut, vous êtes responsable des dettes de votre société de marchand de biens. Cela signifie qu’en cas de difficultés financières et d’incapacité à rembourser un prêt immobilier, les créanciers peuvent saisir vos biens personnels. Le statut juridique de l’EIRL (Entreprise Individuelle à Responsabilité Limitée) permet de limiter la responsabilité au seul patrimoine professionnel, grâce à une déclaration d’affectation. Mais ce statut individuel contraint le développement futur de votre société de marchand de biens en fermant la possibilité de vous associer.

La micro-entreprise est-elle possible pour l’activité de marchand de biens ?

La micro-entreprise – anciennement auto-entreprise – est une variante de l’entreprise individuelle. En 2022, ce statut juridique a été choisi par 600 000 entrepreneurs. Le statut d’auto-entepreneur n’est pas adapté à l’activité commerciale de marchand de biens. Le chiffre d’affaires annuel ne doit en effet pas dépasser 188 700 € HT(1). Or, les plus-values cumulées réalisées lors de la revente de biens immobiliers peuvent vite dépasser ce plafond. Autre inconvénient : la micro-entreprise ne permet pas de déduire les charges liées à votre activité.

Quelle forme de société pour une activité de marchand de biens ?

Opter pour le statut juridique de la société est recommandé pour la création d’une entreprise de marchand de biens. Si les formalités sont plus contraignantes, ce choix vous protège mieux en tant qu’entrepreneur. Il existe néanmoins plusieurs formes de sociétés.

Vous créez seul votre société de marchand de biens ?

Si vous créez seul votre société de marchand de biens, vous avez le choix entre l’EURL et la SASU.

L’Entreprise Unipersonnelle à Responsabilité Limitée (EURL) est en réalité une SARL, mais avec un unique associé qui détient les pleins pouvoirs. Votre responsabilité est limitée à vos apports. C’est vous qui déterminez le capital social d’au minimum 1 euro. Vous dépendez du régime social des indépendants et le chiffre d’affaires est imposé de plein droit sur vos revenus (IR), avec option possible pour l’impôt sur les sociétés (IS). L’avantage ? L’EURL peut être transformée en SARL si vous décidez de vous associer.

La Société par Actions Simplifiées Unipersonnelle (SASU) est un statut juridique moins connu bien qu’il se soit fortement développé depuis quelques années. Pourtant, la SASU cumule les atouts : une responsabilité limitée aux apports, des dividendes non assujettis aux cotisations sociales, des statuts évolutifs qui permettent d’intégrer des associés, un capital minimum de 1 euro. Le chiffre d’affaires est imposé de plein droit à l’impôt sur les sociétés et votre rémunération à l’impôt sur le revenu. Associé unique, le président est considéré comme assimilé-salarié. Affilié au régime général de la Sécurité Sociale, vous bénéficiez d’une protection sociale et d’une assurance vieillesse avec un bémol : un niveau élevé de cotisations sociales.

Vous êtes plusieurs associés de votre société de marchand de biens ?

marchand de biensLa Société à Responsabilité Limitée (SARL) est la forme juridique la plus courante des sociétés à plusieurs associés. Le capital social est libre et la responsabilité limitée aux apports. Assujetti de plein droit à l’impôt sur les sociétés, le chiffre d’affaires peut être imposé sur les revenus sous conditions. Le gérant majoritaire a le statut moins protecteur de travailleur non-salarié, affilié au régime social des indépendants. Le fonctionnement est strictement encadré par le Code de commerce.

Nombre de marchands de biens optent pour le cadre juridique plus souple de la Société par Actions Simplifiée (SAS). La SAS présente les mêmes avantages et inconvénients que la SASU.

Dernière option : la Société Anonyme (SA). Elle peut être créée avec au minimum 3 associés mais exige un capital social minimum de 37 000 euros. Elle est plus adaptée aux grosses sociétés de marchand de biens qui ont besoin d’un capital social important pour financer des investissements.

Et qu’en est-il de la Société Civile Immobilière (SCI) ? C’est un faux ami. Comme l’indique son nom, la SCI poursuit un objet civil, incompatible avec l’activité commerciale de marchand de biens. Les statuts de SCI ne sont donc pas possibles pour un marchand de biens.

Pour la création de votre activité de marchand de biens, l’EURL et la SASU sont les statuts juridiques les plus adaptés si vous êtes associé unique. Si vous créez votre société à plusieurs, vous pouvez opter pour leurs cousines, la SARL et la SAS. Si ces statuts juridiques semblent les plus appropriés, il est néanmoins conseillé avant de faire votre choix de bien analyser chaque statut en fonction de votre projet et de votre situation personnelle et professionnelle.

(1) Seuil des revenus 2023

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Julien Biscarat-Aymes, cofondateur de Jelouebien, est responsable du contenu éditorial. Après plusieurs années passées en tant que Conseil en Gestion de Patrimoine Certifié (CGPC) au sein d’une grande compagnie d’assurance européenne, il crée un cabinet indépendant avec Xavier Marchioni. Dès 2011, il se spécialise dans le domaine immobilier et décide fin 2013 de rassembler ses connaissances pour les rendre accessibles au plus grand nombre en créant le site Jelouebien.com avec la volonté constante d’enrichir la base d’informations offertes aux utilisateurs du site.

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