Fonds de travaux copropriété : son fonctionnement

Obligatoire, la mise en place du fonds de travaux ne nécessite pas de décision en assemblée générale de copropriété. En revanche, les copropriétaires doivent approuver à la majorité absolue le montant annuel des cotisations au fonds travaux. L’assemblée vote aussi l’ouverture du compte bancaire séparé, dédié au fonds de travaux et dont la gestion est confiée au syndic de copropriété.

Comment calculer la cotisation de chaque copropriétaire ?

Le fonds de travaux est alimenté par les cotisations annuelles payées par les copropriétaires. Leurs montants sont calculés individuellement en fonction de deux variables :

• Le montant de la cotisation annuelle totale au fonds de travaux : si un plan pluriannuel de travaux (PPT) a été voté, la cotisation totale doit représenter au moins 2,5 % du montant des travaux prévus et au moins 5 % du budget prévisionnel obligatoire. En l’absence d’un PPT, un seul critère demeure : la cotisation totale doit être au moins égale à 5 % du budget prévisionnel.
• La répartition de la cotisation annuelle totale entre les copropriétaires : cette répartition suit les mêmes règles que le calcul des provisions du budget prévisionnel. Le montant payé par chaque copropriétaire varie en proportion de la quote-part qu’il détient dans l’immeuble. Le nombre de tantièmes dépend de la superficie du lot (logement ou tout autre local) et des parties communes qui y sont rattachées (garage, cave, local vélos, parking,…)

Tous les copropriétaires doivent-ils alimenter le fonds de travaux ?

Cotiser au fonds de travaux est obligatoire pour tous les copropriétaires, qu’ils habitent ou non la copropriété. Ils doivent aussi payer leur part, même s’ils ne bénéficient pas directement des travaux financés par le fonds de travaux.
En cas de non-paiement de la cotisation annuelle au fonds de travaux, le syndic de copropriété est en droit de lancer une procédure de recouvrement.

En revanche, l’utilisation du fonds de travaux tient compte des clés de répartition des charges et des parties communes spéciales affectées uniquement à certains copropriétaires (comme un local vélos rattaché à un seul immeuble). Cette répartition équitable évite qu’un copropriétaire non concerné par des travaux participe directement à leur financement. Sa cotisation au fonds de travaux est conservée sur le compte bancaire pour financer de futurs travaux dont il sera bénéficiaire.

Bon à savoir : Les cotisations versées par chaque propriétaire sont acquises par le fonds de travaux. Elles ne sont pas récupérables au moment de la vente du lot. Le vendeur peut cependant négocier avec son futur acquéreur pour qu’il verse une somme complémentaire au prix de vente, couvrant les cotisations versées en anticipation des travaux prévus.

Les cotisations au fonds de travaux peuvent-elles être suspendues ?

Dans deux situations, les cotisations annuelles au fonds de travaux peuvent être suspendues par le syndic de copropriété, avec l’accord de l’assemblée générale de copropriété :

• Si le montant des cotisations au fonds de travaux excède le montant du budget prévisionnel.
• Si le fonds de travaux dépasse de 50 % le montant des travaux planifiés dans le plan pluriannuel de travaux (PPT).