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Loyers impayés : quels recours pour le bailleur ?

Vous êtes propriétaire et votre locataire ne paie pas son loyer ? Les loyers impayés sont le cauchemar des bailleurs. Le premier réflexe à avoir est tout d’abord de contacter son locataire. Le retard de loyer peut être dû à un simple oubli, une absence temporaire ou une difficulté financière passagère. Mais si tel n’est pas le cas, quels sont les recours des propriétaires pour recouvrer la dette de loyer ? Comment se protéger contre les loyers impayés ? Voici la procédure à suivre.

Mis à jour le 24/10/2024

Loyer impayé : que dit la loi ?

Payer son loyer est un devoir du locataire édicté par la loi du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs. L’article 7 stipule que « le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ».

Le loyer est considéré comme impayé dès que le locataire ne verse pas à son bailleur la totalité du loyer et des charges locatives à la date prévue dans le bail de location.
La situation d’impayé est reconnue dès le premier loyer non payé.

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Première étape : la conciliation amiable

Le non-paiement des loyers peut mettre le propriétaire dans une situation délicate financièrement, notamment s’il a un crédit immobilier à rembourser. Une réaction rapide permet d’éviter l’enlisement de la situation et l’accumulation des impayés. Mais avant d’engager une action en justice, le bailleur est invité à privilégier la recherche d’une solution amiable avec son locataire.

Engager le dialogue

Un coup de téléphone ou un mail peut éviter une longue procédure judiciaire. Ouvrir le dialogue aide souvent à comprendre la raison de l’impayé et à s’accorder sur un compromis acceptable par le locataire et le propriétaire. Ce peut être un versement immédiat du loyer en cas d’oubli, un échelonnement de la dette locative en cas de difficultés financières passagères, un décalage du paiement en cas d’absence temporaire.

L’envoi d’une lettre de relance simple ou d’un appel de loyer permet de conserver une trace écrite de la prise de contact.

Bon à savoir : Le propriétaire n’a aucune obligation d’accepter un paiement échelonné ou partiel des loyers. Mais cette solution amiable peut permettre de surmonter une période difficile, en évitant le passage devant le juge.

Tenter une médiation

Si la relance amiable est infructueuse, le bailleur peut engager une conciliation amiable pour tenter de récupérer ses loyers. Cette démarche est obligatoire lorsque la dette locative est inférieure à 5 000 euros.

Le propriétaire a deux possibilités. Il peut solliciter l’intervention gratuite d’un conciliateur de justice ou recourir à la médiation payante qui peut être parfois plus rapide.

Exiger du garant le paiement du loyer

Le locataire ne peut pas payer son loyer et ses charges ? Le propriétaire est en droit de prendre contact avec le garant pour exiger le paiement de la dette du locataire. En cas de colocation solidaire, le propriétaire peut se tourner vers les autres colocataires et garants pour récupérer les loyers impayés.

Si le locataire est couvert par la Garantie Visale, le bailleur s’adresse à Action Logement. L’impayé de loyer doit être déclaré dans les 30 jours suivant sa constatation. Le bailleur doit avoir effectué deux relances préalables, la première par lettre simple, mail ou SMS, et la seconde par lettre recommandée.

Le propriétaire peut aussi mobiliser son assurance garantie des loyers impayés (GLI) s’il en a souscrit une.

Alerter la CAF ou la MSA

Si le locataire perçoit des aides au logement, l’impayé de loyer doit être déclaré dans les deux mois à la Caisse d’Allocations Familiales (CAF) ou à la Mutualité Sociale Agricole (MSA) dès que son montant représente deux fois le loyer hors charges. L’oubli de déclaration peut coûter cher au bailleur. L’amende s’élève à 7 728 euros. Le propriétaire-bailleur a ensuite l’obligation de mettre en place un plan d’apurement dans un délai de six mois.

Deuxième étape : la procédure judiciaire

La tentative de conciliation amiable est un échec ? Le propriétaire n’a plus le choix. Il doit engager une action en justice pour recouvrer ses loyers impayés, voire obtenir de la justice la résiliation du bail et l’expulsion du locataire. Il dispose d’un délai de trois ans pour engager la procédure judiciaire.

Mettre en demeure le locataire

La mise en demeure par lettre recommandée marque le début de la procédure judiciaire. L’accusé de réception constitue la preuve juridique du démarrage de la procédure judiciaire. La mise en demeure rappelle au locataire ses obligations de paiement. Le courrier détaille précisément les faits, notamment le montant des loyers impayés, les mois correspondants et la date d’échéance initiale.

Il est recommandé au bailleur de garder une copie de tous les documents envoyés à son locataire et des accusés de réception. En cas de passage devant le juge, ces preuves témoignent de sa bonne foi et de son respect de la loi.

Demander la résiliation du bail de location

Si le locataire persiste à faire la sourde oreille après la mise en demeure, la procédure judiciaire s’enclenche. Elle varie en fonction de la présence dans le bail de location d’une clause résolutoire. La loi sur les impayés du 27 juillet 2023 a rendu obligatoire la clause de résiliation de plein droit en cas de non-paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie. Elle est intégrée dans tous les baux signés à partir du 29 juillet 2023.

Le bail inclut une clause résolutoire

Le propriétaire transmet un commandement de payer à son locataire, par l’intermédiaire d’un commissaire de justice (ex. huissier de justice). Sa rédaction est très réglementée. Pour avoir une valeur juridique, le commandement de payer doit préciser au locataire :

Le montant mensuel du loyer et des charges locatives.
Le décompte de la dette.
Le délai de six semaines accordé au locataire pour s’acquitter du ou des loyers impayés.
L’information sur la suite de la procédure en cas de non-paiement des loyers dans le délai imparti, à savoir la saisie du juge pour demander la résiliation du bail et l’expulsion du logement.
L’adresse du fonds de solidarité pour le logement (FSL) pour demander une aide financière.
Le délai de grâce dont peut bénéficier le locataire, en application de l’article L1313-5 du Code civil.

Si le locataire ne paie pas son loyer dans le délai de six semaines, le propriétaire peut saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire ou de proximité du lieu où se situe le logement. Selon la situation et la bonne volonté du locataire, le juge peut décider d’échelonner le remboursement de la dette, ou appliquer la clause résolutoire de résiliation du bail et d’expulsion du logement.

Le bail n’inclut pas de clause résolutoire

Sans clause résolutoire, le propriétaire doit saisir le juge de la protection des contentieux pour demander le paiement des loyers impayés, la résiliation du bail et l’expulsion du locataire.

L’absence de clause de résiliation de plein droit ne garantit pas la décision du juge. La justice apprécie la gravité de la faute du locataire au cas par cas. Le juge peut décider d’un échelonnement de la dette ou d’une résiliation du bail de location, synonyme d’expulsion du logement.

Expulser le locataire pour non-paiement du loyer

Si le juge décide la résiliation du bail, le commissaire de justice entre en scène. Il remet au locataire le commandement de quitter les lieux, dans le délai signifié par le juge. Le propriétaire perçoit alors une indemnité d’occupation dont le montant est déterminé par la justice.

Pendant la période qui précède l’expulsion, le locataire peut demander au juge de l’exécution du tribunal judiciaire un délai de grâce, d’un an maximum, notamment s’il a engagé une procédure de surendettement.

La procédure d’expulsion peut être annulée à tout moment dès lors que le locataire procède au règlement total de ses loyers.

L’expulsion du locataire est effectuée par le commissaire de justice. Le propriétaire ne doit en aucun cas intervenir lui-même sous peine d’être accusé de violation de domicile. La peine est lourde. Elle peut aller jusqu’à 3 ans d’emprisonnement et 30 000 euros d’amende.

Bon à savoir : si le locataire ne dispose pas de solution de relogement, l’expulsion est interdite pendant la trêve hivernale du 1ᵉʳ novembre au 31 mars.

Une fois le locataire expulsé, le commissaire de justice poursuit son action pour obtenir le remboursement de la dette de loyers (saisies bancaires, salariales ou mobilières…) Le bailleur peut déduire du dépôt de garantie les loyers impayés.

Comment se protéger contre les loyers impayés ?

La meilleure solution pour se protéger contre les loyers impayés est de souscrire une assurance Garantie de Loyers Impayés (GLI).

Le bailleur peut aussi choisir de demander au locataire une personne qui se porte caution. Toutefois, l’assurance GLI et la caution ne peuvent pas se cumuler pas, sauf si le locataire est étudiant ou apprenti.

L’impayé est une situation difficile aussi bien pour le propriétaire que pour le locataire. Avant d’en arriver à la procédure judiciaire, il est important de privilégier le dialogue. Si vous êtes bailleur, contactez votre locataire dès le premier retard de loyer pour éviter l’aggravation de la situation. Si vous êtes locataire, informez immédiatement votre bailleur en cas de difficultés pour payer votre loyer.

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Auteur

Julien Biscarat-Aymes, cofondateur de Jelouebien, bénéficie d’une expérience de plus de 20 ans dans l’assurance et de 10 ans dans le domaine de l’immobilier. Après plusieurs années passées en tant que Conseil en Gestion de Patrimoine Certifié (CGPC) au sein d’une grande compagnie d’assurance européenne, il crée un cabinet indépendant avec Xavier Marchioni. Dès 2011, il se spécialise dans le domaine immobilier et décide fin 2013 de rassembler ses connaissances pour les rendre accessibles au plus grand nombre en créant le site Jelouebien.com avec la volonté constante d’enrichir la base d’informations offertes aux utilisateurs du site.

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