Louer en courte durée : tout ce qu’il faut savoir

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Mis à jour le 05/12/2024

La location de courte durée fait de plus en plus parler d’elle, notamment depuis le succès qu’ont remporté les plateformes de type Airbnb ou Expedia. L’offre de location courte durée s’est donc considérablement développée et la loi a évolué pour l’encadrer. La location courte durée est accusée d’être à l’origine de la crise du logement. Ainsi, la loi Le Meur de 2024 (dite loi anti-Airbnb) donne plus de pouvoir aux collectivités pour réguler et limiter la location courte durée. En tant que propriétaire, que faut-il savoir exactement sur ce type de location au regard de la loi ?

Qu’est-ce que la location temporaire ?

La location temporaire, ou location de courte durée, désigne la location d’un logement meublé pour une durée variant d’une nuit à plusieurs mois à des personnes de passage qui n’y élient pas domicile.

Concrètement, la location temporaire s’adresse majoritairement à des professionnels en voyages d’affaires, mais aussi à des touristes en vacances, ou encore à des personnes en période de transition (déménagement ou retour d’expatriation par exemple).

Durée maximale d'un bail courte durée

Un bail de courte durée pour une location saisonnière peut avoir une durée maximale de 90 jours consécutifs. Depuis 2018, le bail mobilité vient compléter la gamme de location en permettant d’établir un bail moyenne durée d’une durée de 1 à 10 mois.

Louer sa résidence principale : une durée maximum variable

Au regard de la loi, un logement sera considéré comme votre résidence principale si vous y résidez au minimum huit mois par an. Vous pouvez donc occasionnellement louer votre appartement pour des séjours courts si la durée totale de mise en location n’excède pas 120 jours par an, en théorie sans autorisation préalable. Attention, dans certaines communes, cette durée peut être abaissée à 90 jours par an.

Il est à noter que la loi du 7 octobre 2016 laisse le choix aux communes de déterminer une procédure d’enregistrement pour toute location à destination d’une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile.

C’est par exemple le cas de la ville de Paris qui, depuis le 1^er octobre 2017, exige l’obtention d’un numéro d’enregistrement avant de pouvoir faire toute location provisoire de sa résidence principale. Ce numéro d’enregistrement doit figurer dans toutes les annonces du logement au risque de voir son annonce supprimée.

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Louer sa résidence secondaire : une réglementation plus complexe

Si vous souhaitez mettre votre résidence secondaire en location pour de la courte durée, il est important de savoir que les démarches sont plus complexes, notamment dans les grandes villes. Les communes des zones tendues ou des zones touristiques peuvent instaurer des quotas de locations saisonnières, voire créer des zones réservées exclusivement aux résidences principales.

La déclaration obligatoire

Si vous souhaitez mettre votre bien en location plus de cent vingt jours par an, votre local ne pourra plus être considéré comme votre résidence principale et vous devez obligatoirement faire une déclaration en mairie, quelle que soit votre commune.

Un décret d’application publié au Journal Officiel du 30 avril 2017 fixe les informations que le loueur devra fournir au moment de l’enregistrement, à savoir :

L’identité, l’adresse postale et l’adresse électronique du déclarant.
L’adresse du logement et le numéro invariant de la taxe d’habitation rattachée au logement.
Son statut (résidence principale ou non).
Le nombre de pièces et de lits du logement ainsi que le niveau de classement de la qualité du meublé de tourisme.
Les périodes pendant lesquelles le demandeur prévoit de louer son bien.

Toute modification des informations fournies lors d’une déclaration fait l’objet d’une nouvelle déclaration.

Le changement d’usage

Dans certains cas, et selon les communes, les loueurs doivent aussi faire une demande d’autorisation de changement d’usage de leur bien en mairie.

Cette obligation concerne la ville de Paris, les départements des Hauts-de-Seine, de Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne, les villes de plus de 200 000 habitants comme Marseille, Lyon ou Toulouse par exemple, et les villes de plus 50 000 habitants en zone tendue. La liste de ces villes est fixée par un décret du 10 mai 2013.

À noter :

Le changement d’usage est provisoire et la durée de cette autorisation est différente selon les communes. À l’expiration du changement d’usage, le logement retrouve automatiquement son usage d’habitation classique et une nouvelle demande d’autorisation doit être effectuée pour remettre son bien à la location.

La règle de compensation

Dans les villes de plus de 200 000 habitants, l’autorisation de changement d’usage est accordée sous condition de compensation. On considère en effet qu’un meublé de tourisme supprime une résidence principale. On demande donc au loueur de compenser cette perte en créant une nouvelle résidence principale.

Le propriétaire a donc deux solutions :

Transformer des locaux non habitables qu’il détient en logements.
Acheter un titre de compensation à un tiers qui possède de tels locaux afin de les transformer en logements.

Cette opération est donc coûteuse. A Paris par exemple, il faut compter un peu plus de 1 500 € par mètre carré en moyenne.

Les obligations fiscales

Plusieurs obligations fiscales s’imposent aux propriétaires souhaitant opter pour la location de courte durée.

Déclaration de revenus

Il est obligatoire d’intégrer les loyers encaissés dans la déclaration de revenus. A noter que tous les loueurs relèvent du régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Les loueurs de meublés de tourisme font l’objet d’une fiscalité particulière :

Pour les locations de tourisme non classées, abattement forfaitaire de 30% sur les loyers encaissés s’ils ne dépassent pas 15 000 € par an, au-delà obligation d’opter pour le régime réel d’imposition.
Pour les locations de tourisme classées, l’abattement forfaitaire est de 50 % avec un maximum de loyers encaissés de 77 700 € de revenus locatifs annuels, au-delà obligation d’opter pour le régime réel d’imposition.

À noter :

Suite à une mesure de la loi de finances rectificative de 2016, les plateformes de location de courte durée type Airbnb transmettent directement les revenus de leurs utilisateurs au Fisc depuis de 2019.

Cotisations sociales

À partir du moment où la location de courte de durée de votre bien vous rapporte plus de 23 000 € par an, vous devrez vous affilier à la sécurité sociale des indépendants (SSI, anciennement RSI) et verser des cotisations sociales.

Certaines dérogations sont toutefois prévues et les loueurs peuvent décider de verser des cotisations au régime général de la Sécurité sociale plutôt qu’auprès du SSI. Les cotisations sociales sont ainsi calculées sur la base des recettes locatives avec un abattement de 60%.

Depuis 2021, vous avez la possibilité de mandater les plateformes de location courte durée pour qu’elles procèdent elles-mêmes à la déclaration d’activité, des recettes et au versement des cotisations.

Taxe de séjour

En tant que loueur, vous devez également faire payer la taxe de séjour à vos locataires afin de la reverser à la commune. Le montant de la taxe de séjour se situe entre 0,20 € par nuit et par personne pour une chambre d’hôte et 3 € pour un meublé classé 5 étoiles mais peut varier en fonction du logement et de la commune.

Pour connaître le montant de la taxe de séjour rattaché à votre logement, l’administration fiscale a mis en ligne un moteur de recherche dédié à cette adresse.

Déductibilité des frais de comptabilité

Vous pouvez bénéficier d’une réduction d’impôt correspondant aux deux tiers de vos frais de comptabilité.

Pour cela vous devez avoir opté pour le régime réel et adhérer à un CGA (Centre de Gestion Agréé). Les frais d’adhésion au CGA bénéficient aussi de la réduction d’impôt.

La réduction est toutefois limitée à 915 euros par an. En revanche, il ne s’agit pas d’un crédit d’impôt, ce qui veut dire que cette somme peut être déduite du montant à payer pour votre impôt sur le revenu mais ne permet pas de bénéficier d’un remboursement si la réduction dépasse le montant de l’impôt dû.

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DPE et location courte durée

Les locations courtes durées ou locations saisonnières étaient dans un premier temps exclues du dispositif d’interdiction de location des passoires thermiques. Elles sont désormais soumises à cette réglementation depuis la loi Le Meur de 2024 prévoit l’interdiction des locations de type Airbnb avec un DPE G, F ou E à partir de 2034.

La sanction pour absence de diagnostic de performance énergétique pourra aller jusqu’à 100€ par jour et jusqu’à 5 000 € d’amende par logement ne respectant pas les normes minimales de performance.

Auteur

Julien Biscarat-Aymes, cofondateur de Jelouebien, bénéficie d’une expérience de plus de 20 ans dans l’assurance et de 10 ans dans le domaine de l’immobilier. Après plusieurs années passées en tant que Conseil en Gestion de Patrimoine Certifié (CGPC) au sein d’une grande compagnie d’assurance européenne, il crée un cabinet indépendant avec Xavier Marchioni. Dès 2011, il se spécialise dans le domaine immobilier et décide fin 2013 de rassembler ses connaissances pour les rendre accessibles au plus grand nombre en créant le site Jelouebien.com avec la volonté constante d’enrichir la base d’informations offertes aux utilisateurs du site.

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