Depuis quelques années, une question domine dans les copropriétés : les copropriétaires ont-ils le droit d’interdire la location de courte durée de type AirBnB au nom de la clause d’occupation bourgeoise ? La jurisprudence ne cesse d’évoluer en la matière. Un arrêt de la Cour de cassation en date du 25 janvier 2024 vient bouleverser la donne.
La location touristique est-elle une activité commerciale ?
La nature de l’activité de location de courte durée est au cœur des débats depuis une vingtaine d’années.
Pourtant, l’article L631-7 du Code de la construction et de l’habitation est clair : « le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage ». Selon la loi, la location saisonnière est par nature une activité à usage autre qu’habitation. Elle devrait donc être interdite par la clause d’occupation bourgeoise.
Pendant longtemps, la jurisprudence s’est appuyée sur cette législation. La Cour de cassation a confirmé à plusieurs reprises que l’activité de location saisonnière pouvait être exclue dès lors qu’une clause d’occupation bourgeoise était inscrite dans le règlement de copropriété (1).
Mais les législations récentes plaident l’inverse. Déjà dans son jugement du 3 mars 2023, le tribunal judiciaire de Nice concluait que la location saisonnière n’était pas commerciale par nature car elle n’associait pas de services para-hôteliers (TJ Nice, 3 mars 2023, n° 22/02991). Elle ne pouvait donc pas être interdite par la copropriété au titre de la clause d’occupation bourgeoise.
L’arrêt de la Cour de cassation du 25 janvier 2024 a confirmé cette approche (Cass. 3e civ., 25 janv. 2024, n° 22-21455). Elle a jugé que l’activité de location courte durée était une activité civile et non commerciale, dès lors qu’elle ne remplissait pas les quatre critères définissant la nature commerciale d’une activité hôtelière : petit-déjeuner, ménage régulier des locaux, fourniture de linge de maison et réception de la clientèle.
À ce titre, en l’état actuel de la jurisprudence, la clause d’occupation bourgeoise ne pourrait pas être utilisée pour interdire une activité civile de location saisonnière dans l’immeuble.
Pour l’interdire, des clauses plus restrictives doivent être adoptées dans le règlement de copropriété.
Le respect du voisinage comme limite
Dans tous les cas, quelle que soit la clause d’occupation bourgeoise adoptée dans le règlement de copropriété et peu importe l’activité concernée, une condition prévaut dans tous les jugements : l’activité ne peut être autorisée que si elle ne crée pas de nuisances de nature à troubler la tranquillité du voisinage.
Concernant la location meublée, deux jurisprudences appuient leurs conclusions contradictoires sur cet argument, avant même la nature de l’activité.
Dans son arrêt du 12 février 2023, la Cour d’Appel de Paris a ainsi estimé qu’une activité de location meublée proposant des services et l’accès à des chauffeurs contrevenait à l’usage d’habitation dès lors qu’elle entraînait des nuisances causées par les allées et venues de personnes étrangères à l’immeuble (23e ch. sect. A, 12 février 2003 n° 2002/12625). Dans son arrêt du 8 juin 2011, la Cour de cassation a considéré a contrario que la clause d’un règlement de copropriété interdisant la location meublée n’était pas valable, dès lors que cette activité provoquait des nuisances identiques à celles provoquées par les activités libérales autorisées dans l’immeuble (Cass. 3ème civ. 8 juin 2011 – n°10-15891).
La clause d’occupation bourgeoise permet de restreindre les activités professionnelles dans un immeuble en copropriété. Mais elle n’interdit pas toutes les activités : les professions libérales et la location courte durée sont autorisées, à condition de ne pas créer de troubles dans l’immeuble et de respecter le règlement de copropriété. S’ils souhaitent interdire toutes les activités professionnelles dans l’immeuble, les copropriétaires doivent inclure dans leur règlement de copropriété des clauses restrictives très strictes.
(1) Arrêt de la Cour de Cassation du 8 mars 2018, n°14-15864 et arrêt de la Cour de Cassation du 27 février 2020, n°18 14305
La clause d’habitation bourgeoise dite simple, ordinaire ou relative autorise, sous conditions, l’exercice de professions libérales dans l’immeuble.
