En accord avec le propriétaire, le locataire peut réaliser des travaux et réparations non locatives. Néanmoins, leur montant doit être pris en charge par le bailleur. Celui-ci peut payer directement les factures ou rembourser les frais engagés par le locataire en lui accordant une réduction temporaire de loyer.
Quels travaux le propriétaire peut-il confier à son locataire ?
Le propriétaire ne peut pas déléguer à son locataire les travaux garantissant la décence du logement, comme les grosses réparations, les sécurisations ou les mises aux normes.
Seuls les travaux d’amélioration, d’embellissement et de rénovation peuvent être confiés au locataire : pose d’un nouveau revêtement de sol, rafraîchissement des peintures, dépose d’une cloison, remplacement d’une baignoire par une douche, pose de radiateurs plus performants, etc.
Quelle réduction de loyer pour des travaux réalisés par le locataire ?
L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 précise que « Les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ».
En application de la loi, le locataire peut donc exiger une réduction ou un abandon temporaire de loyer pour compenser les dépenses du locataire dans les travaux.
Comment formaliser la réduction de loyer ?
La réduction de loyer est encadrée par la signature d’un accord entre le locataire et le propriétaire.
Si les travaux d’amélioration sont envisagés dès l’état des lieux d’entrée, une clause travaux est intégrée au bail de location. Elle précise la nature et le coût des travaux à réaliser par le locataire, ainsi que le montant et la durée de la réduction ou de l’abandon de loyer. Cette clause détaille aussi les modalités de remboursement du locataire en cas de départ anticipé.
En cours de bail, l’accord prend la forme d’un avenant au bail de location.
Exemple d’avenant au bail avec baisse de loyer pour travaux :
Objet de l’avenant : Le présent avenant a pour objet de modifier les conditions financières du bail de location signé le [date de signature du bail initial] pour le bien situé à [adresse du bien loué].
1. Modification du montant du loyer
À compter du [date d’application de la baisse de loyer], le montant du loyer mensuel est modifié comme suit :
Ancien montant du loyer : [montant précédent loyer hors charges en euros]
Nouveau montant du loyer : [nouveau montant en euros], charges non comprises.
Cette baisse de loyer est accordée par le bailleur au locataire suite à [indiquer la raison].
2. Durée de la baisse de loyer
La présente baisse de loyer est applicable jusqu’au [date de fin de la période de réduction, si applicable]. À compter de cette date, le loyer sera rétabli au montant initial, soit [montant initial du loyer] euros, sauf accord contraire entre les parties.
3. Clause de réversibilité
En cas de changement dans les circonstances justifiant la baisse du loyer, le bailleur se réserve le droit de revenir au montant initial du loyer, après notification écrite au locataire, avec un préavis de [délai de préavis, par exemple, un mois].
4. Autres dispositions
Les autres dispositions du contrat de bail initial restent inchangées et conservent leur plein effet.
Le propriétaire doit obligatoirement informer le locataire en amont des travaux, par lettre recommandée. L’accusé de réception sert de preuve écrite en cas de litige.
