Guide de la sous-location d'un logement
La sous-location a le vent en poupe. Sous-louer son logement séduit en effet de plus en plus les locataires. Il faut dire que cette solution gagnant-gagnant permet d’alléger la facture « logement » dans son budget. Elle permet de partager un loyer ou de gérer une longue période d’absence, sans risquer de perdre son toit à son retour. Si la sous-location est autorisée, elle est très encadrée et exige le respect de nombreuses obligations légales sous peine de sanctions. Tous les logements peuvent-ils être sous-loués ? Quelles sont les exigences légales à respecter pour sous-louer son appartement ou sa maison ? Quelles sont les sanctions en cas de non respect de la loi ? Voici un guide pratique complet de la sous-location entre particuliers.
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Sommaire
Mis à jour le 19/01/2024
La sous-location est-elle légale ?
En règle générale, le locataire est l’unique titulaire du droit d’occupation du bien immobilier qu’il loue. Mais d’autres personnes peuvent partager le logement avec lui, voire l’occuper à sa place. Sous-location, colocation ou hébergement gratuit : quelles sont les différences ?
Sous-location : définition
Tout locataire a le droit d’héberger sous son toit à titre gratuit une autre personne, sans en informer son propriétaire, et ce quelle que soit la durée. La sous-location se différencie de l’hébergement gratuit par la relation contractuelle et financière qui lie le titulaire du bail de location et son sous-locataire.
Sous-louer consiste concrètement pour un locataire principal à proposer la location du logement loué, en contrepartie d’un loyer. Contrairement à la colocation, le sous-locataire ne signe pas de bail de location direct avec le propriétaire, mais un contrat de sous-location avec le locataire.
L’appartement ou la maison peuvent être sous-loués dans leur totalité ou partiellement, nus ou meublés. Pour être légale, la sous-location exige l’autorisation impérative du propriétaire.
Sous-location : que dit la loi ?
La sous-location est encadrée par la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs. Sur le principe, elle est interdite. Mais l’article 8 de la loi l’autorise à une condition : obtenir l’accord écrit du propriétaire. Texte fondateur de la sous-location, l’article 8 précise clairement que « le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l’accord écrit du bailleur, y compris le prix du loyer ».
L’autorisation formelle du propriétaire protège le locataire des risques de poursuites juridiques. Elle l’exempte de l’obligation d’occuper personnellement le logement loué à titre de résidence principale, c’est-à-dire au moins huit mois par an.
Sous-louer son logement : une alternative gagnant-gagnant
Sous-louer son appartement ou sa maison représente une solution intéressante en cas de longue absence. Elle permet au locataire de conserver son toit, tout en bénéficiant d’une participation financière du sous-locataire. Pour le propriétaire, la sous-location garantit la continuité du paiement des loyers.
La sous-location intéressera par exemple un étudiant qui part en stage trois mois à l’étranger pour ses études. Elle séduira aussi un salarié envoyé en mission temporaire dans une autre région. Un locataire qui occupe sa résidence uniquement la semaine peut aussi y recourir pour sous-louer son habitation les week-ends.
Il est aussi possible de sous-louer seulement une partie de son appartement ou de sa maison. Cela permet au locataire de partager ses mensualités locatives et de réduire son budget « logement ».
Tous les logements peuvent-ils être sous-loués ?
Tous les logements ne peuvent pas être sous-loués. Les règles de la sous-location varient en fonction du type de logement sous-loué.
Sous-louer un logement privé
Pour les logements privés, la règle est simple : tous peuvent être sous-loués, nus ou meublés, en entier ou partiellement, à la condition d’obtenir l’autorisation écrite du propriétaire.
Un locataire qui loue son habitation vide auprès du bailleur a le droit de la sous-louer en qualité de meublé.
Exemple de modèle d’accord de sous-location :
[NOM ET ADRESSE DU PROPRIÉTAIRE] À [VILLE], le [DATE]
[NOM ET ADRESSE DU LOCATAIRE]
Objet : Autorisation à une demande de sous-location
Madame, Monsieur,
Par la présente, je fais référence au bail d’habitation concernant le logement situé à [adresse complète du logement], que vous occupez depuis le [date de début du bail].
J’accuse réception de votre demande dans laquelle vous sollicitez mon accord pour sous-louer le logement cité ci-dessus dans les conditions suivantes :
[indiquer ici les conditions de la sous-location sollicitée]
Par la présente lettre, je vous donne mon accord pour sous-louer le logement dans ces conditions.
Je vous rappelle que conformément à l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989 le prix du loyer au mètre carré de surface habitable des locaux sous-loués ne peut excéder celui payé par le locataire principal en proportion de la durée d’occupation. Je vous rappelle également qu’en tant que locataire principal, vous êtes responsable des dommages locatifs éventuels causés par le sous-locataire.
Je vous prie de croire, Madame, Monsieur, en ma considération distinguée.
Signature :
Sous-louer un logement social
Il est interdit de sous-louer un logement social à une tierce personne.
Cependant, il existe une exception à la règle. Il est en effet possible de sous-louer une partie de son logement social, dans le respect de conditions très restrictives. La sous-location doit avoir pour objet d’accueillir une personne âgée de plus de 60 ans ou un adulte porteur de handicap, sans aucun lien de parenté avec le titulaire du bail de location. Ce dernier est alors reconnu comme accueillant familial, agréé par les services du département. Un contrat d’accueil familial doit être conclu avec le sous-locataire.
La loi ELAN de 2020 autorise également les personnes de plus de 60 ans à sous-louer une partie de leur logement à un jeune de moins de 30 ans, dans le cadre d’un contrat de cohabitation intergénérationnelle. La sous-location est accordée en échange d’une participation financière modeste et d’éventuels petits services.
Cas particulier : sous-louer un logement privé conventionné ANAH
Les logements privés faisant l’objet d’une convention entre le propriétaire et l’Anah (Agence Nationale de l’Habitat…) ne peuvent être sous-loués en entier que dans le cadre d’un accueil familial ou d’une cohabitation intergénérationnelle.
Quelles sont les obligations légales de la sous-location ?
La sous-location n’est autorisée que sous conditions, définies par l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989. Elles sont rappelées dans la notice d’information obligatoirement annexée au contrat de location, en application de l’article 2.2 de l’arrêté du 16 février 2023 relatif au contenu de la notice d’information.
L’obligation d’autorisation par le propriétaire
Pour sous-louer son appartement ou sa maison, le locataire doit obligatoirement obtenir l’accord écrit de son bailleur. Cet accord doit porter sur deux points : l’autorisation de sous-location et le montant du loyer appliqué au sous-locataire.
Il est fortement recommandé d’effectuer la démarche par lettre recommandée avec accusé de réception afin de conserver une trace des échanges.
L’accord du propriétaire protège le locataire. Un bailleur qui découvrirait une situation de sous-location sans son accord a en effet le droit d’exiger la résiliation du bail de location. La déclaration permet aussi au sous-locataire de bénéficier des droits classiques des locataires. Depuis la loi ELAN de 2020, il peut notamment prétendre aux aides au logement (APL).
La sous-location étant de base interdite, le propriétaire peut la refuser, sans justification. Pour éviter tout litige, il lui est conseillé de transmettre par écrit sa réponse, positive ou négative.
Bon à savoir : Deux situations n’exigent pas l’autorisation formelle du bailleur : la sous-location dans le cadre d’un accueil familial ou d’un contrat de cohabitation intergénérationnelle. Le locataire doit néanmoins informer son bailleur de l’existence de la sous-location.
L’encadrement du loyer
Le montant du loyer versé par le sous-locataire est fixé en accord avec le bailleur. Que le logement soit sous-loué en entier ou en partie, le prix au mètre carré ne peut pas être supérieur au loyer versé par le locataire à son propriétaire. La sous-location ne doit en effet pas se transformer en activité à revenus lucratifs. C’est toujours l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989 qui s’applique : « Le prix du loyer au mètre carré de surface habitable des locaux sous-loués ne peut excéder celui payé par le locataire principal. »
Il existe néanmoins une exception. Si le bien immobilier concerné par la sous-location est soumis à la loi de 1948, le montant du loyer versé par le sous-locataire doit être au moins strictement égal à celui payé par le locataire.
Pour un logement loué partiellement, le montant du loyer doit être proportionné à la surface proposée en sous-location.
En complément, le locataire peut exiger du sous-locataire le versement des charges locatives récupérables (eau, chauffage collectif, taxes et redevances, entretien des espaces extérieurs et des parties intérieures communes, ascenseur…) et le paiement des réparations locatives en application du décret n°87-712 du 26 août 1987.
La durée limitée de la sous-location
La durée de la sous-location est contrainte par celle du contrat de location signé avec le propriétaire-bailleur.
Si le bail n’est pas renouvelé ou si le locataire le résilie avant sa fin, le sous-locataire ne dispose d’aucun droit d’occupation et doit quitter le logement. Ces dispositions sont également précisées dans l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989 : « En cas de cessation du contrat principal, le sous-locataire ne peut se prévaloir d’aucun droit à l’encontre du bailleur ni d’aucun titre d’occupation. »
Si le bail de location est renouvelé, la sous-location est également renouvelée, toujours avec l’accord du propriétaire.
Bon à savoir : dans le cadre de la sous-location d’un bien immobilier soumis à la loi de 1948, le sous-locataire bénéficie du droit de maintien dans les lieux après l’expiration du bail.
La transmission obligatoire des documents contractuels
Le locataire doit transmettre au sous-locataire l’autorisation écrite de sous-location, ainsi que la copie du bail de location, toujours en application de l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989.
Le cas échéant, il doit aussi lui joindre un extrait du règlement de copropriété et la répartition des charges.
Contrat, assurance, déclaration de revenus : quelles sont les obligations ?
En complément des obligations légales, la sous-location est encadrée par des règles administratives et fiscales.
Est-il obligatoire de rédiger un contrat de sous-location ?
Les conditions de la sous-location sont librement définies (sous conditions toutefois de respecter les dispositions légales vues auparavant) entre le locataire et son sous-locataire. Pour prévenir les litiges et permettre à chacun de se défendre en cas de désaccord, il est fortement recommandé de consigner les modalités négociées dans un contrat de sous-location signé par le locataire et son sous-locataire.
Le contrat de sous-location est un contrat dit « Code civil ». Cela signifie que sa rédaction ne répond à aucune règle particulière sur sa forme. Le locataire et le sous-locataire doivent néanmoins être vigilants à être très précis et clairs dans sa rédaction.
Le contrat de sous-location doit préciser a minima la description du bien immobilier, la durée du contrat, le montant du loyer et des charges ainsi que leurs modalités de paiement, les conditions de résiliation, le montant du dépôt de garantie, l’existence d’un état des lieux d’entrée et de sortie, etc.
L’assurance est-elle obligatoire ?
Même en cas de sous-location, le locataire principal reste l’unique interlocuteur du bailleur, dans le respect des conditions du contrat de location. Le locataire titulaire du bail reste seul responsable du paiement des loyers et des charges locatives, ainsi que des éventuelles dégradations, et ce même s’il n’occupe pas le logement.
Le contrat de sous-location est indispensable pour permettre au locataire de se retourner contre son sous-locataire en cas de dommages ou d’impayés. Même si ce n’est pas une obligation légale, le locataire a aussi tout intérêt à exiger du sous-locataire la souscription d’une assurance responsabilité civile locative le couvrant contre les risques locatifs et les éventuels dommages occasionnés (dégât des eaux, incendie…)
Doit-on déclarer les revenus de la sous-location ?
Les revenus de la sous-location doivent être déclarés par le locataire comme bénéfices industriels et commerciaux (BIC) si le logement est sous-loué meublé ou en bénéfices non commerciaux (BNC) s’il est vide.
L’article 35 bis du Code Général des Impôts prévoit cependant deux exceptions. Les loyers perçus grâce à une sous-location peuvent être exonérés d’impôt sur le revenu jusqu’au 31 décembre 2026 :
- Si les logements sont sous-loués meublés et qu’ils « constituent pour le locataire ou le sous-locataire sa résidence principale (…) et que le prix de location demeure fixé dans des limites raisonnables ». En 2024, le plafond est fixé à 206 euros/m² en Île-de-France et à 152 euros/m² dans le reste de la France.
- Si les revenus des sous-locations n’excèdent pas 760 euros par an.
Zoom sur la sous-location saisonnière
Nombre de locataires sont tentés par la sous-location saisonnière, sur un marché dominé par la plateforme AirBnB. Elle peut séduire par exemple des étudiants qui sous-louent leur appartement pendant les vacances scolaires. La sous-location saisonnière répond aux mêmes obligations légales que la sous-location longue durée, complétées d’exigences spécifiques.
Déclarer la location auprès de la Mairie
En fonction du lieu d’habitation, la location saisonnière doit faire l’objet d’une déclaration en Mairie. C’est le cas dans les grandes villes de plus de 200 000 habitants (Paris, Marseille, Lyon…) mais aussi dans de nombreuses communes touristiques et dans les zones considérées comme « tendues ».
Il convient de vérifier auprès de sa Mairie les obligations locales. La déclaration peut souvent s’effectuer en ligne. Elle permet d’obtenir un numéro d’enregistrement à afficher dans les annonces de location. En l’absence de ce numéro, le loueur est passible d’une amende de 5 000 euros.
Respecter la durée légale de sous-location
Dans le cadre d’une sous-location saisonnière d’un logement en entier, la location est autorisée au maximum 120 jours par an. Le locataire doit en effet pouvoir justifier occuper personnellement son habitation pendant au minimum huit mois par an pour qu’il reste considéré comme sa résidence principale.
En cas de non respect de cette durée légale maximale, le loueur encourt une amende de 10 000 euros.
La location d’une chambre dans sa résidence principale est en revanche illimitée, jusqu’à 365 jours par an.
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Quelles sanctions en cas de sous-location illicite ?
La sous-location non déclarée soumet le locataire à plusieurs sanctions, administratives et financières. Ces dernières années, la jurisprudence a notamment mis sous le feu des projecteurs les fraudes à la location saisonnière, via AirBnB.
La résiliation du bail de location
La sous-location de son appartement ou de sa maison sans l’accord du propriétaire constitue un motif légitime et sérieux de résiliation du bail de location. Le locataire et son sous-locataire peuvent faire l’objet d’une expulsion. Cette sanction s’applique aussi à un locataire qui mettrait en sous-location son logement social.
La sous-location illicite doit être constatée par voie de commissaire de justice. Si le locataire ne met pas fin à la sous-location suite à la lettre de sommation de son bailleur, ce dernier peut saisir la justice.
Des pénalités financières
Le propriétaire-bailleur peut aussi réclamer des dommages et intérêts pour fraude à la location, ainsi que le remboursement de ses frais d’avocat et de justice.
Il peut aussi exiger le versement du montant des loyers perçus au titre de la sous-location. Dans son arrêt du 12 septembre 2019, la Cour de Cassation a en effet reconnu qu’en cas de sous-location illicite « les sous-loyers perçus (…) constituent des fruits civils qui appartiennent par accession au propriétaire ». La note peut être lourde. En 2020, une locataire a été condamnée à rembourser plus de 51 000 euros à son bailleur après avoir sous-loué sans autorisation son logement situé à Paris sur la plateforme AirBnB.
Interdite, la sous-location d’un logement social soumet le fraudeur à une amende de 9 000 euros.
Si elle n’est pas interdite, la sous-location est strictement réglementée. Réalisée dans le respect de la législation, la sous-location est une opportunité à saisir par tout locataire qui s’absente de son logement pour une longue période ou qui souhaite alléger sa part de loyer. Pour le propriétaire-bailleur, c’est l’assurance de poursuivre la location de son bien immobilier sans interruption de bail.
Auteur
Julien Biscarat-Aymes, cofondateur de Jelouebien, bénéficie d’une expérience de plus de 20 ans dans l’assurance et de 10 ans dans le domaine de l’immobilier. Après plusieurs années passées en tant que Conseil en Gestion de Patrimoine Certifié (CGPC) au sein d’une grande compagnie d’assurance européenne, il crée un cabinet indépendant avec Xavier Marchioni. Dès 2011, il se spécialise dans le domaine immobilier et décide fin 2013 de rassembler ses connaissances pour les rendre accessibles au plus grand nombre en créant le site Jelouebien.com avec la volonté constante d’enrichir la base d’informations offertes aux utilisateurs du site.