Le propriétaire est encouragé à rechercher une solution amiable avant toute action judiciaire contre son locataire. À noter : un bailleur peut être poursuivi s’il n’agit pas mais il ne peut pas être poursuivi en cas d’échec à résoudre le conflit.
Constater les faits
Toute démarche amiable ou judiciaire doit être étayée de faits. Le première étape pour le propriétaire consiste à monter un dossier solide, réunissant des preuves du trouble anormal de voisinage. Ce peut être des témoignages, une pétition, des mains courantes ou plaintes des voisins, un constat d’huissier, un procès-verbal de police… Les photos et vidéos prises à l’insu du locataire ne sont pas des preuves recevables pour la justice.
Mettre en demeure le locataire
Même si le propriétaire engage le dialogue avec son locataire, la mise en demeure est une étape nécessaire. En cas d’échec de l’échange oral, elle permet de conserver une trace écrite des démarches effectuées par le bailleur.
La mise en demeure est envoyée au locataire par lettre recommandée avec accusé de réception. Le courrier peut aussi être remis en main propre par un commissaire de justice (anciennement huissier de justice). La lettre décrit précisément les troubles de voisinage, assortie de preuves.
Engager une concertation amiable
En cas d’absence de réponse du locataire, le propriétaire peut faire appel à une personne extérieure pour trouver une solution amiable au conflit. La médiation est une démarche payante, tandis que la conciliation de justice est gratuite. Il est aussi possible d’engager une procédure participative payante avec recours à un avocat.
La liste des médiateurs et conciliateurs est disponible auprès de la Mairie, dans les maisons de justice et du droit (MJD) ou dans un point d’accès au droit (PAD).
Résilier le bail de location
Si toutes les démarches amiables échouent, le propriétaire-bailleur peut, en dernier recours, résilier le bail de location. Cette démarche nécessite, selon les cas, l’intervention du juge.
Le bail inclut une clause de résiliation pour nuisances
Si le contrat de location inclut une clause de résiliation pour nuisances, la démarche judiciaire est simplifiée et raccourcie.
Le bailleur doit assigner son locataire devant le juge des contentieux de la protection, rattaché au tribunal judiciaire ou de proximité du lieu de la location. Le constat par le juge du trouble anormal de voisinage ouvre droit à la résiliation du contrat de location et à l’expulsion du logement, en application de la clause résolutoire.
Le bail n’inclut pas de clause de résiliation pour nuisances
En cas d’absence de clause de résiliation pour nuisances, la procédure judiciaire est plus longue et ses résultats incertains. C’est aussi le juge des contentieux de la protection qui intervient. Le bailleur s’adresse à lui pour demander la résiliation du contrat de location et l’expulsion du locataire pour nuisances.
Mais sans clause résolutoire, la reconnaissance du trouble anormal de voisinage n’entraîne pas automatiquement la résiliation du bail. La décision est laissée à l’appréciation du juge. Celui-ci peut préférer à l’expulsion locative des sanctions financières (amendes, dommages et intérêts) ou des injonctions à cesser la nuisance.
La résiliation du bail à l’échéance
Si l’échéance du bail approche, la situation est plus simple pour le propriétaire. Il peut sauter l’étape judiciaire, en application de l’article 1729 du Code civil : « Si le preneur n’use pas de la chose louée raisonnablement (…), celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail. »
En cas de troubles de voisinage, le bailleur peut ainsi donner congé à son locataire pour motif légitime et sérieux, justifié par le non-respect de son obligation de jouir paisiblement des lieux. La lettre doit être envoyée par recommandé au locataire dans le respect du délai de préavis. Il est de 3 à 6 mois avant la fin du bail en fonction du type de contrat de location.
Un locataire est l’auteur de troubles anormaux de voisinage ? Même s’il ne peut en aucun cas être tenu responsable de la nuisance, le propriétaire-bailleur doit intervenir pour tenter de la faire cesser. Dans le cas contraire, il peut être poursuivi en justice pour inaction par ceux qui subissent la nuisance au quotidien. Intégrer une clause résolutoire pour nuisances protège le bailleur et rappelle au locataire son devoir de jouissance paisible des lieux loués. En cas de litige lié au trouble de voisinage, cette clause simplifie les démarches judiciaires et facilite en dernier recours la résiliation du contrat de location.
Le propriétaire-bailleur ne peut pas être tenu pour responsable des nuisances causées par son locataire dans son logement ou dans les parties communes d’une copropriété. En revanche, sa responsabilité peut être engagée s’il n’agit pas pour tenter d’y mettre fin.
