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Compromis de vente : modèle avec aide à la rédaction

Le compromis de vente est le premier acte officiel qui mène à l’achat d’une maison ou d’un appartement. Également appelé promesse synallagmatique de vente, ce document engage le vendeur d’un bien immobilier et son potentiel acquéreur. Mentions obligatoires, clauses suspensives de vente, annexes : sa rédaction, à la fois cadrée et personnalisée, peut avoir des conséquences financières et pénales. Il est très important d’utiliser un modèle de compromis de vente fiable juridiquement.

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du compromis de vente

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Sommaire

Comment rédiger un compromis de vente ?

Qu’est-ce que le compromis de vente ? Quels éléments doit-il inclure ? Quelles sont les bonnes pratiques pour un compromis de vente sécurisé ?

Suivez le guide.

À quoi sert le compromis de vente ?

En théorie, le compromis de vente n’est pas un acte obligatoire. Dans la pratique, il est quasi incontournable. Document à valeur juridique, le compromis sécurise le vendeur et l’acheteur au début du processus de vente.

Le compromis de vente : un avant-contrat engageant

Compromis de venteLe compromis de vente constitue l’avant-contrat d’une vente immobilière. Sa rédaction peut faire suite à une promesse d’achat, dans laquelle le potentiel acheteur fait une proposition d’achat écrite officielle au vendeur.

Le compromis de vente valide l’acceptation de l’offre d’achat par le vendeur et des conditions d’acquisition proposées par l’acheteur. Signé par les deux parties, l’avant-contrat fixe juridiquement les conditions de la vente et marque un engagement mutuel : le vendeur s’engage à vendre son bien dans les conditions du contrat ; l’acquéreur s’engage à l’acheter dans les mêmes conditions.

Validé par les deux parties, le compromis de vente prépare la rédaction de l’acte de vente définitif.

Peut-on se rétracter après la signature d’un compromis de vente ?

L’engagement du vendeur est définitif dès la signature du compromis de vente. S’il revenait sur sa décision, le futur acheteur serait en droit de réclamer des dommages et intérêts.

En revanche, l’acquéreur non professionnel dispose d’un droit de rétractation sans pénalités pour l’achat d’un bien immobilier neuf ou ancien, à usage d’habitation. D’une durée de 10 jours, ce délai lui offre un temps de réflexion supplémentaire suite à une visite coup de cœur. Ce peut être l’occasion pour lui de se renseigner sur l’environnement du bien, de réaliser des devis de travaux ou de prendre connaissance des documents de copropriété. Le délai de rétractation démarre le lendemain de la notification du compromis de vente à l’acquéreur.

Une fois le délai légal passé, la vente est réputée conclue. Les deux parties ont l’obligation d’effectuer les démarches nécessaires à l’exécution du contrat. Dans le cas contraire, chacun serait en droit de saisir la justice pour demander l’exécution forcée de la vente ou le versement de dommages et intérêts.

Quels sont les éléments à inclure dans le compromis de vente ?

Si le compromis de vente intègre des mentions obligatoires, son contenu doit être personnalisé et adapté au contexte de la vente immobilière.

L’identification des parties et du bien immobilier

Le compromis de vente mentionne l’identité et les coordonnées de tous les vendeurs et acheteurs.

Il donne aussi une description détaillée de la maison ou de l’appartement et précise :

  • La désignation du bien, de ses équipements et de ses annexes : adresse, superficie du logement, nombre de pièces, parcelles cadastrales…
  • L’origine de propriété : nom propriétaire antérieur, date du précédent acte de vente…
  • Les éventuelles servitudes.
  • La situation hypothécaire.
  • L’état d’occupation.

La description de la vente

Le compromis de vente décrit les détails de la vente, tels que validés entre l’acheteur et le vendeur :

  • Le prix de vente de la maison ou de l’appartement et, le cas échéant, le montant des honoraires du professionnel en charge de la vente.
  • Les modalités de paiement de l’achat, réalisé sur fonds propres et/ou via un emprunt immobilier.
  • La date limite de signature de l’acte de vente définitif.
  • Les conditions d’exercice du droit de rétractation.

Les conditions suspensives de vente

Les conditions suspensives de vente sécurisent la vente. Si l’une d’elles n’est pas réalisée, le processus de vente est annulé sans répercussions financières ou juridiques, ni sur l’acheteur, ni sur le vendeur.

Les conditions suspensives dépendent du contexte de la vente. En voici quelques-unes parmi les plus courantes :

  • L’acheteur finance son achat immobilier via un emprunt ou un prêt-relais ? Il est obligatoire d’inclure une condition suspensive d’obtention de prêt. Elle décrit précisément les conditions du prêt que l’acquéreur doit obtenir (montant, taux d’intérêt maximum, durée, mensualité maximale). L’acheteur doit être particulièrement vigilant aux caractéristiques de l’emprunt définies dans l’acte. Si les modalités du prêt obtenu ne le satisfont pas mais qu’elles respectent les conditions du compromis, il ne pourra pas faire jouer la condition suspensive.
  • Le bien est situé dans une zone de préemption ? La clause d’urbanisme dégage la responsabilité de l’acheteur et du vendeur en cas de préemption par la collectivité.
  • L’achat de la maison ou de l’appartement est soumis à la vente d’un autre bien immobilier ? Cette condition peut être inscrite en clause suspensive à deux conditions : le prix de vente plancher fixé pour l’ancien bien doit être équilibré et le délai de vente déterminé précisément.
  • L’achat d’un terrain à bâtir est soumis à l’obtention d’un permis de construire ? La vente peut être conditionnée à l’obtention de cette autorisation administrative.

D’autres clauses suspensives personnalisées peuvent être ajoutées comme la réalisation de travaux préalables par le vendeur, l’absence de servitudes d’urbanisme, l’apurement de l’hypothèque, etc. Tout est possible à la condition que les clauses soient équilibrées, justifiées et rédigées d’un commun accord.

Les annexes obligatoires au compromis de vente

audit énergétiqueLe compromis de vente n’est valide que s’il est complet, avec toutes ses annexes. Elles aident l’acquéreur à affiner sa réflexion pendant le délai légal de rétractation.

Depuis 2007, la liste des diagnostics immobiliers ne cesse de s’allonger. Dernier en date : l’audit énergétique. Concernant les biens énergivores, il complète le dossier de diagnostic technique (DDT). Celui-ci inclut, en fonction du bien et de sa situation, le diagnostic de performance énergétique, l’état des installations intérieures d’électricité et de gaz, les diagnostics amiante, plomb, termites et mérules et l’état des risques naturels, miniers et technologiques.

Dans le cas de la vente d’un appartement ou maison en copropriété, le vendeur doit remettre au potentiel acheteur de nombreux documents : le règlement de copropriété, l’état descriptif de division, les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années, la fiche synthétique de la copropriété, le carnet d’entretien de l’immeuble, les documents relatifs à la situation financière (montant des charges, fonds travaux, état global des impayés,…), la notice d’information relative aux droits et obligations des copropriétaires et, le cas échéant, les conclusions du diagnostic technique global.

La clause pénale

conseil juridiqueLe compromis de vente inclut généralement une clause pénale. C’est un montant de dommages et intérêts dont devra s’acquitter un cocontractant s’il est prouvé qu’il n’a pas tout mis en œuvre pour exécuter le contrat.

La clause pénale permet par exemple de sanctionner un acquéreur qui n’aurait pas fait les démarches nécessaires pour obtenir son prêt immobilier dans les conditions prévues au compromis. Elle peut aussi être appliquée contre un vendeur qui déciderait de se rétracter.

En cas de poursuites judiciaires, le juge peut revoir la clause pénale à la hausse ou à la baisse.

Les bonnes pratiques pour un compromis de vente sécurisé

Pour être valable, un compromis de vente doit être rédigé et notifié dans le respect de la réglementation.

Qui peut rédiger un compromis de vente ?

Contrairement aux idées reçues, un compromis de vente peut être rédigé entre particuliers, sans recours à un notaire ou à un agent immobilier. Le recours à un notaire est obligatoire si le délai entre la signature du compromis et l’acte authentique de vente est supérieur à 18 mois.

Le compromis de vente est considéré comme :

  • Un acte sous seing privé si le document est rédigé directement entre le vendeur et l’acheteur ou via un agent immobilier.
  • Un acte authentique si le document est établi par un notaire.

Se passer de notaire permet de réduire les coûts et les délais. Cependant, le compromis est un document à valeur juridique dont le contenu engage l’acheteur et le vendeur. Sa rédaction doit être précise et inclure les mentions et annexes obligatoires sous peine de nullité.

Où signer le compromis de vente ?

Le compromis de vente peut être signé :

  • Dans une agence immobilière si le vendeur l’a mandatée pour la vente de son bien : cette intervention est gratuite, incluse dans les honoraires de l’agence.
  • Chez le notaire, moyennant un coût oscillant généralement entre 150 et 500 euros.
  • N’importe où si le compromis est rédigé et signé directement entre l’acheteur et le vendeur, sans l’intervention d’un tiers.

Comment notifier le compromis de vente ?

Le compromis de vente doit être réalisé en deux exemplaires originaux, un pour le vendeur et un pour l’acquéreur (sauf si un original unique est conservé par un notaire ou un agent immobilier).

Le compromis de vente doit être notifié à chaque acquéreur. Si l’achat est effectué par un couple, chacun doit être notifié.

Le compromis sous signature privée est transmis par lettre recommandée avec accusé de réception. S’il est signé devant notaire, il est remis en main propre, avec une mention légale manuscrite certifiant la date de notification.

Un acompte peut-il être exigé ?

L’acompte prouve l’engagement du futur acquéreur. Fixé en général entre 5 à 10 % du prix de vente, son montant est librement négocié entre les parties.

L’acompte est versé au moment de la signature du compromis de vente. Il est déduit du prix de vente lors de la signature de l’acte définitif.

En cas de rétractation dans les délais légaux ou de réalisation d’une condition suspensive, l’acompte est remboursé à l’acquéreur.

L’acompte ne peut être demandé qu’à deux conditions :

  • Le compromis est conclu par l’intermédiaire d’un professionnel mandaté, notaire ou agent immobilier.
  • Le professionnel dispose de la garantie financière lui permettant, le cas échéant, de rembourser l’acompte.

Dans le cadre d’un compromis de vente signé entre particuliers, l’acompte n’est pas exigible avant la fin du délai de rétractation, sous peine d’une amende de 30 000 euros.

Quel délai entre le compromis et la signature de l’acte définitif de vente ?

L’acte authentique de vente est obligatoirement signé chez le notaire. Le délai habituel entre la signature du compromis de vente et celle de l’acte définitif est généralement de trois mois, sauf si une vente longue a été négociée en amont.

Compromis ou promesse de vente : quelle différence ?

Compromis et promesse unilatérale de vente sont souvent confondus. Et pour cause : il y a peu de différences entre les deux contrats. Contenus, clauses suspensives, acompte, clause pénale sont identiques dans les deux actes.

Mais la promesse unilatérale de vente offre plus de souplesse au potentiel acheteur. Là où le compromis de vente engage le vendeur et l’acheteur, la promesse de vente est une promesse unilatérale qui n’engage que le vendeur.

La promesse de vente est une option d’achat. Elle permet à l’acquéreur de réserver le bien immobilier sur une durée déterminée qui peut courir sur plusieurs semaines. Le vendeur s’engage à conserver le bien pendant cette période en échange d’une indemnité d’immobilisation.
Pour être valable, la promesse de vente doit être établie par acte authentique chez le notaire. Si elle est rédigée sous signature privée, elle doit être enregistrée et authentifiée dans les 10 jours auprès du service fiscal de proximité chargé de l’enregistrement.

Ce sont des documents à valeur juridique qui vous engagent et dont la rédaction exige une grande vigilance. 

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