Le bail civil : avantages et risques

La flexibilité du bail civil séduit les bailleurs. Mais ce type de contrat n’est pas exempt de risques, aussi bien pour le locataire que pour le propriétaire. Le bail de droit commun ne protège par exemple pas ce dernier contre les impayés et les locataires irrespectueux.

La flexibilité de la durée du contrat

La durée du bail civil est flexible. Elle peut aller jusqu’à neuf ans maximum. Aucune durée minimum n’est fixée par la loi.

Pour la location d’un logement, le propriétaire doit choisir avec prudence la durée du bail civil. En effet, à partir de huit mois d’occupation par an, un logement est considéré comme la résidence principale du locataire. Celui-ci est alors en droit d’exiger la requalification du contrat en bail d’habitation classique régi par la loi de 1989.

Les locataires doivent aussi rester méfiants sur la durée et les conditions du contrat, notamment les étudiants. Face à la pénurie de logements, ces derniers sont parfois tentés de signer un bail civil avec un propriétaire peu scrupuleux désireux de contourner l’encadrement des loyers. Or, en cas de litige (par exemple de résiliation anticipée par le bailleur), les étudiants rattachés à l’adresse fiscale de leurs parents sont en difficultés pour prouver que le logement est leur résidence principale et que le bail civil est abusif.

L’absence d’encadrement du loyer

En bail civil, pas d’encadrement des loyers, le montant du loyer est libre. Le prix doit cependant être « sérieux », c’est-à-dire ni négligeable, ni excessif. Un loyer symbolique est autorisé pour les locations à des associations loi 1901.

La révision annuelle du loyer n’est pas obligatoire. Pour l’appliquer, le bailleur doit veiller à intégrer une clause d’indexation dans le bail.

La souplesse des modalités de renouvellement et de résiliation

Le bail civil se renouvelle à échéance par tacite reconduction. La résiliation est autorisée à tout moment du contrat par le locataire et le propriétaire, sans justification.
Le congé est signifié par lettre recommandée avec accusé de réception, dans le respect des conditions du contrat. Le délai de préavis est déterminé librement par le locataire et le propriétaire. Il doit être mentionné dans le bail. À défaut, aucun recours n’est possible en cas de litige.
L’allègement des contraintes de location
Les locaux loués en bail civil ne sont pas soumis à l’obligation de diagnostic de performance énergétique (DPE). Il échappe également à la déclaration de location auprès de la mairie.