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Colocation : définition et guide complet

Avec la hausse des loyers et le durcissement des conditions de prêt, la colocation séduit, toutes générations confondues. Si la moitié des colocataires sont des étudiants, cette solution locative attire de plus en plus jeunes actifs et retraités. Le principe ? Partager à plusieurs la location d’un appartement ou d’une maison.

Vous êtes propriétaire d’un bien immobilier et souhaitez le mettre en colocation ? Vous êtes un futur colocataire ? Bail unique, baux individuels, dépôt de garantie, caution, assurance… : voici le guide d’une colocation gagnant-gagnant pour le bailleur et les colocataires.

Mis à jour le 04/10/2024

Qu'est-ce que la colocation ?

Après des années de flou juridique, le statut de la colocation a été clarifié par la loi ALUR du 27 mars 2014. Elle encadre les règles applicables aux baux conclus depuis cette date.

Colocation : définition

La loi ALUR a complété la loi du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs. L’article 8-1 définit la colocation comme « la location d’un même logement par plusieurs locataires, constituant leur résidence principale, et formalisée par la conclusion d’un contrat unique ou de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur. »

La colocation peut réunir des membres d’une même famille, des concubins, des amis ou de parfaits inconnus. Seuls les couples mariés ou liés par un PACS sont exclus de cette solution locative car ils sont automatiquement solidaires du loyer, qu’ils soient tous les deux indiqués sur le bail ou pas.

Les avantages de la colocation

La colocation présente de multiples avantages pour les colocataires. Elle leur permet de partager le montant du loyer et des dépenses locatives, de rompre la solitude et d’accéder à de plus grandes surfaces. Les colocataires bénéficient des mêmes droits que les locataires, avec la possibilité d’accéder aux aides au logement.

La colocation renforce aussi la sécurité financière des propriétaires. Si un locataire est en défaut de paiement, le bailleur continue à percevoir les loyers des autres colocataires. Avec un bail unique solidaire, les impayés sont couverts par les autres titulaires du contrat de location. Très prisée, la colocation garantit également de louer rapidement son bien immobilier.

Quel logement peut-être mis en colocation ?

Toute habitation louée doit respecter cinq critères de décence. Des normes spécifiques complémentaires s’appliquent à la colocation.

Qu’est-ce qu’un logement décent ?

Le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 détaille les caractéristiques de décence d’un logement. Pour être mis en (co)location, un bien immobilier doit respecter cinq critères :

Une surface minimale.
Une performance énergétique minimale.
L’absence de risque pour la sécurité et la santé du (co)locataire.
L’absence d’animaux nuisibles et de parasites.
La mise à disposition d’équipements minimum (installations sanitaires, réseau électrique, eau potable…)

Quelles normes doit respecter un logement en colocation ?

Le logement en colocation doit proposer une surface habitable minimale pour accueillir confortablement plusieurs colocataires :

Dans le cadre d’un bail unique, la superficie minimale est de 16 m² pour deux personnes. On compte 9 m² en plus par personne supplémentaire.
Dans le cadre de baux individuels multiples, chaque chambre à usage privatif doit proposer une superficie minimale de 9 m² (ou un volume au moins égal à 20 m³).
Dans tous les cas, la hauteur sous plafond doit être d’au moins 2,20 mètres dans toutes les pièces du logement.

Bon à savoir : Un propriétaire-occupant peut mettre en colocation une partie de sa résidence principale. Chaque pièce louée doit respecter une surface minimale de 9 m² et permettre l’accès aux parties communes partagées (salon, cuisine, salle de bain, toilettes).

Quel bail pour une colocation ?

Deux types de bail coexistent pour la colocation : le bail unique et le bail individuel. Le choix du contrat est déterminant pour fixer les règles juridiques et financières de la colocation.

Option 1 : les baux individuels multiples

Le bail individuel consiste à signer un contrat de location avec chaque colocataire. Par exemple, si la colocation regroupe trois locataires, le propriétaire signe trois contrats différents. Toutes les clauses sont individualisées :

Chaque bail précise la chambre dont le locataire a la jouissance exclusive et décrit les parties communes accessibles à tous (salon, cuisine, salle de bain, cave…).
La durée de chaque contrat peut différer d’un colocataire à l’autre. Si le logement est loué meublé, la durée peut être de 9 mois pour un colocataire étudiant et de 12 mois pour son voisin de chambre salarié.
Le paiement des loyers et des charges locatives est différencié. Chaque locataire est uniquement redevable de sa quote-part de loyer et reçoit une quittance individuelle.

Option 2 : le bail unique

Le propriétaire-bailleur peut préférer établir un seul bail, commun à tous ses colocataires. Sa rédaction répond aux normes du contrat-type encadrant la location meublée ou nue.

Le bail unique solidaire est très engageant pour les colocataires :

Chaque colocataire s’engage pour la même durée de location, quel que soit son statut, soit un an minimum pour un logement meublé et trois ans pour un logement vide.
Le loyer est considéré comme unique. Les colocataires s’engagent chacun à payer l’intégralité du loyer et des charges locatives. Cela signifie qu’ils doivent couvrir les éventuels impayés d’un de leurs camarades.
Une quittance unique est délivrée pour tous, quelles que soient les modalités de paiement négociées avec le propriétaire (un versement unique ou des versements individualisés par colocataire).

Quelles sont les règles de la colocation en fonction du bail ?

Les règles de la colocation dépendent du choix du bail. S’il simplifie la gestion locative et financière du propriétaire-bailleur, le bail unique solidaire crée des liens de dépendance entre les colocataires.

Dépôt de garantie en colocation : individuel ou collectif ?

Dans le cadre de baux individuels multiples, le dépôt de garantie est individuel. Le colocataire le verse au propriétaire lors de son entrée dans les lieux. Il lui est restitué à son départ de la colocation. Le colocataire n’est responsable que des dommages causés par lui-même dans sa chambre privative et dans les parties communes.

Avec un bail unique, le dépôt de garantie est considéré comme commun. Son montant peut être partagé entre les colocataires au moment de la signature du contrat de location. Mais chaque locataire ne peut récupérer sa part qu’au départ du dernier colocataire titulaire du bail. Si un colocataire quitte prématurément la colocation, il a deux solutions pour récupérer plus rapidement son argent : trouver un accord avec les autres colocataires ou chercher un colocataire remplaçant qui lui remboursera son dépôt de garantie.

État des lieux en colocation : commun ou individuel ?

À bail individuel, état des lieux individuel. Un état des lieux est réalisé à chaque entrée et sortie d’un colocataire. Il porte sur la chambre à usage privatif et sur les parties communes. Il est signé par le propriétaire et le locataire (ou leurs représentants).

Dans le cadre d’un bail unique, un seul état des lieux d’entrée est établi en présence de tous les colocataires et du propriétaire (ou de leurs représentants). Tous doivent signer le document pour lui conférer sa valeur juridique. Un seul état des lieux de sortie est réalisé, lors du départ du dernier colocataire mentionné au contrat de location.

Assurance habitation en colocation : individuelle ou collective ?

Pour louer un logement, s’assurer contre les risques locatifs est obligatoire. Un seul colocataire peut souscrire une assurance habitation pour respecter cette exigence. Mais attention : si une seule personne figure au contrat, elle est la seule à bénéficier de la responsabilité civile, incluse dans l’assurance habitation. Les autres colocataires ne seront pas protégés.

L’assurance habitation peut être individuelle ou collective, quel que soit le bail conclu. Dans tous les cas, le montant de la franchise appliquée en cas de sinistre est réparti entre les colocataires, en fonction de leur part de loyer.

Au vu de la complexité des assurances, il est recommandé de souscrire une assurance collective mentionnant les noms de chaque colocataire. Le contrat devra être mis à jour par avenant en cas d’arrivée d’un nouveau locataire. Si chaque colocataire préfère s’assurer individuellement, choisir la même assurance facilite les démarches en cas de sinistre.

Pour simplifier cette question administrative, le propriétaire-bailleur peut souscrire l’assurance habitation pour le compte de ses colocataires. Le montant de la cotisation est intégré au paiement du loyer. Cette clause doit être précisée dans le bail.

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Auteur

Julien Biscarat-Aymes, cofondateur de Jelouebien, bénéficie d’une expérience de plus de 20 ans dans l’assurance et de 10 ans dans le domaine de l’immobilier. Après plusieurs années passées en tant que Conseil en Gestion de Patrimoine Certifié (CGPC) au sein d’une grande compagnie d’assurance européenne, il crée un cabinet indépendant avec Xavier Marchioni. Dès 2011, il se spécialise dans le domaine immobilier et décide fin 2013 de rassembler ses connaissances pour les rendre accessibles au plus grand nombre en créant le site Jelouebien.com avec la volonté constante d’enrichir la base d’informations offertes aux utilisateurs du site.

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