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Comment annuler un bail de location après signature ?

En droit français, la signature du bail de location est ferme et définitive. En location immobilière, le droit de rétractation n’existe pas, ni pour le propriétaire, ni pour le locataire. La réflexion s’impose donc avant la signature ! Vous avez signé un bail mais regrettez votre décision ? L’annuler est possible, mais sous conditions restrictives. Vous pouvez aussi résilier le contrat de location dès l’entrée dans le logement, en suivant la procédure légale. Voici les clés pour sortir de cette situation délicate.

Mis à jour le 18/04/2025

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4 motifs légaux pour annuler un bail de location après signature

La loi prévoit quatre motifs restrictifs pour annuler un bail de location après sa signature. Dans tous les cas, le recours à la justice est obligatoire. Si le juge invalide le bail, le locataire quitte les lieux et le propriétaire rembourse les loyers, le dépôt de garantie et les éventuels frais d’agence. Le cas échéant, le locataire ou le bailleur peut obtenir des dommages et intérêts.

Annulation du bail pour incapacité juridique d’un signataire du bail

Les mineurs non émancipés et les adultes sous tutelle ne disposent pas de la capacité juridique de signer un bail de location. Pour conclure un contrat, les enfants mineurs doivent se faire représenter par une personne majeure. Les adultes sous tutelle, placés sous la responsabilité d’un tuteur, doivent obtenir l’accord du juge des tutelles.

Si le propriétaire ou le locataire signataire du bail est reconnu « incapable », le bail de location peut être révoqué par le juge.

Annulation du bail pour fausse déclaration du locataire ou propriétaire

Le bail de location peut être annulé en cas de fausses déclarations dans le bail ou le dossier locataire. Cela inclut, par exemple, la fourniture par le locataire de faux papiers d’identité, de faux bulletins de salaire ou d’un faux contrat de travail.

Le locataire peut aussi demander l’annulation du bail si, par exemple, le bailleur a annexé au contrat un diagnostic de performance énergétique falsifié pour contourner l’interdiction de location des logements énergivores.

Le contrat de location est également caduc si le mandataire (agence immobilière…) ne dispose pas d’un mandat valide l’autorisant à agir au nom du propriétaire.

Bon à savoir : le faux et l’usage de faux sont un délit puni de trois ans d’emprisonnement et 45 000 euros d’amende !

Annulation du bail suite à la découverte d’un vice caché

Le locataire peut aussi découvrir des vices cachés dans son logement après son entrée dans les lieux.

Pour être reconnu comme caché, le vice doit cumuler trois conditions :

Le vice doit être considéré comme non détectable au moment de la visite du logement et de la date de signature du bail de location.
Le vice caché doit empêcher un usage décent du logement, au regard des critères de décence détaillés dans la loi du 6 juillet 1989 et le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002.
Le vice caché doit déjà exister avant la date de signature du bail de location.

Un vice caché peut être par exemple la présence de termites dans des poutres, des canalisations détériorées sous un plancher, une infiltration d’eau invisible à l’œil nu ou des fissures murales camouflées par le papier peint.

Annulation du bail pour clause interdite dans le contrat

L’article 4 de la loi du 6 juillet 1989 réglementant les rapports locatifs liste 20 clauses interdites dans le contrat de location. Elles n’ont aucune valeur juridique. Si elles sont inscrites dans le bail, elles sont réputées non écrites et peuvent justifier l’annulation du contrat par un juge.

Par exemple, un propriétaire ne peut pas imposer au locataire un mode de paiement du loyer. Il ne peut pas non plus l’obliger à souscrire l’assurance habitation qu’il a choisie, ni modifier la procédure légale de résiliation ou énoncer la responsabilité automatique du locataire en cas de dégradations du logement.

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Peut-on annuler un bail de location signé en dehors de ces 4 motifs ?

En dehors de ces quatre motifs, il est impossible d’annuler le bail de location. S’ils souhaitent se retirer du contrat, le propriétaire et le locataire doivent le résilier en respectant la procédure légale.

La résiliation du bail de location par le locataire

Le locataire a le droit de résilier le bail de location dès la date de signature, sans justification et sans pénalités financières. La résiliation du contrat est transmise au bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception.

Le locataire doit respecter le délai légal de préavis, soit trois mois pour un logement loué vide et un mois pour un meublé. La durée du préavis peut être réduite à un mois pour les locations nues dans certains cas : par exemple, si le logement est situé dans une zone tendue, si le locataire obtient un logement social ou pour raisons professionnelles ou de santé.

S’il quitte le logement avant la fin du préavis, le locataire reste redevable du loyer et des charges locatives jusqu’à la remise des clés. Il doit aussi assurer le logement.

La résiliation du bail de location par le propriétaire

Résilier le bail de location est plus complexe pour le propriétaire. Il doit invoquer l’un des trois motifs légaux :

Congé pour reprise pour habiter lui-même le logement ou y loger un membre de sa famille proche (parent, enfant, conjoint, partenaire de PACS ou concubin depuis au minimum un an).
Congé pour vente, avec droit de préemption du locataire.
Congé pour motif légitime et sérieux et non-respect de ses obligations par le locataire (impayés de loyer, troubles de voisinage…)

Le bailleur doit respecter un délai de préavis assez long, de six mois pour les locations nues et de trois mois pour les meublés. Attention : hors manquements graves du locataire, la résiliation par le bailleur ne peut intervenir qu’à l’échéance du bail !

La résiliation amiable du bail de location

Pour sortir d’une relation conflictuelle, le locataire et le propriétaire peuvent annuler le bail d’un commun accord. Il est conseillé de formaliser cet accord amiable par écrit pour éviter tout litige.

Cette solution simple et rapide évite les procédures longues et coûteuses en temps, en énergie et en argent.

La signature d’un bail de location engage pleinement le propriétaire et le locataire. Elle n’autorise aucun droit de réflexion. Si la loi ouvre la possibilité d’annuler le contrat, les conditions sont très restrictives et le recours à la justice obligatoire. Et si résilier le bail est possible, le délai de préavis engage sur plusieurs mois. Avant la signature, il est donc fortement recommandé au locataire de bien se renseigner sur le logement et son environnement. Le propriétaire doit aussi être très attentif au dossier de son locataire. Quelques jours de réflexion évitent des mois de tension…

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Auteur

Julien Biscarat-Aymes, cofondateur de Jelouebien, bénéficie d’une expérience de plus de 20 ans dans l’assurance et de 10 ans dans le domaine de l’immobilier. Après plusieurs années passées en tant que Conseil en Gestion de Patrimoine Certifié (CGPC) au sein d’une grande compagnie d’assurance européenne, il crée un cabinet indépendant avec Xavier Marchioni. Dès 2011, il se spécialise dans le domaine immobilier et décide fin 2013 de rassembler ses connaissances pour les rendre accessibles au plus grand nombre en créant le site Jelouebien.com avec la volonté constante d’enrichir la base d’informations offertes aux utilisateurs du site.

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