Modèle de lettre de préavis du propriétaire au locataire
En tant que propriétaire bailleur, il est très important de bien comprendre les démarches à suivre pour résilier un bail d’habitation. Cette procédure est strictement encadrée par la loi, et si elle n’est pas suivie à la lettre le bail est automatiquement reconduit pour une durée égale à la dure du bail initial. Voici les règles à respecter et les modèles de courrier à utiliser pour pouvoir résilier le bail de son locataire.
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Mis à jour le 10/01/2024
Sommaire
Les motifs valables de résiliation du bail
Si un locataire n’a pas de motif à donner dans son préavis de départ (sauf s’il sollicite un préavis réduit), la loi française est beaucoup plus restrictive avec les droits du bailleur. En effet, un propriétaire ne peut résilier un bail d’habitation qu’à l’expiration de celui-ci et pour des motifs spécifiques. Ces motifs sont définis dans l’article 15 de la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Voici les motifs qui permettent au propriétaire de demander la résiliation du bail à son échéance :
- La reprise du logement pour habiter (ou pour un membre de la famille),
- La vente du logement,
- Un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une de ses obligations.
En dehors de ces trois cas de figure, un propriétaire ne peut pas s’opposer à la reconduction tacite du bail. En cas de motif non réel, le bailleur risque une amende de 6000 euros pour un particulier et 30 000 euros s’il est une personne morale.
Délai de préavis à respecter
Dans le cadre d’une résiliation du bail à échéance, le propriétaire doit veiller à respecter des préavis différents selon qu’il s’agit d’une location vide ou d’une location meublée :
Pour un logement loué vide, le bailleur doit donner congé à son locataire au minimum 6 mois avant l’échéance du bail.
Dans le cas d’un logement meublé, le congé doit être donné au minimum 3 mois avant l’échéance.
Depuis le 1er janvier 2018, le bailleur doit également joindre une notice d’information au locataire l’informant des devoirs du bailleur et de ses recours.
Ces délais sont les délais applicables dans le cas général, certaines situations peuvent prévoir des délais différents (locataires protégés, suite à l’achat du bien occupé…).
Cas particulier des locataires protégés
Certains locataires sont dits “protégés”. Pour ces locataires, les conditions de non-renouvellement du bail sont encore plus réduites.
Les locataires protégés sont les personnes âgées de plus de 65 ans dont les ressources sont inférieures à un certain plafond (variable selon la composition du foyer). Les locataires de moins de 65 ans hébergeant une personne de plus de 65 ans fiscalement à charge et dont les revenus globaux (inférieur au PLUS) respectent un certain plafond peuvent également entrer dans la catégorie des locataires protégés.
En revanche, si le bailleur répond lui-même aux critères d’âge et de revenus, le locataire ne bénéficie alors plus de ce régime de protection. Le locataire en situation d’impayé perd également son droit à renouvellement automatique du bail et peut faire l’objet d’une procédure classique de résiliation du bail, notamment si le contrat de location prévoit une clause résolutoire (voir Faut-il prévoir une clause résolutoire dans un bail ?).
Modalités d'envoi de la notification au locataire
La notification de résiliation doit être envoyée selon certaines formalités à respecter strictement sous peine de nullité du congé délivré. La lettre de préavis peut être transmise au locataire selon les modalités suivantes :
- par lettre recommandée avec accusé de réception,
- par acte d’huissier (commissaire de justice),
- remise en main propre contre récépissé ou émargement.
La lettre doit clairement indiquer le motif de la résiliation et être réceptionnée dans les délais légaux par le locataire.
⚠️ Attention : si vous envoyez la lettre de résiliation au locataire par courrier recommandé et que celui-ci ne va pas la réclamer, le congé délivré ne sera pas valable. Pour éviter ce genre de déconvenue, il est fortement conseillé de prendre une marge important concernant le délai d’envoi (par exemple 8 mois avant l’échéance du bail pour un bail vide ou 5 mois pour un bail meublé) afin de pouvoir aviser si le pli revient non réclamé.
La lettre de résiliation par acte d’huissier est la méthode la plus sécurisante car quasiment incontestable par le locataire.
Le droit de préemption du locataire en cas de vente
Si la résiliation du contrat de location est motivée par la vente du bien, le propriétaire doit offrir un droit de préemption au locataire. Cela signifie que le locataire a la priorité pour acheter le logement. Ce droit de priorité est valable pendant les deux premiers mois du préavis. Les détails de cette procédure sont décrits dans l’article 15-II de la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
Exemples de motifs légitimes et sérieux
Voici quelques exemples de motifs légitimes et sérieux justifiant la résiliation d’un bail d’habitation par le bailleur :
- Retards répétés dans le paiement du loyer : Si le locataire paie régulièrement son loyer en retard, cela peut constituer un motif légitime et sérieux de résiliation du bail. Il est important que le bailleur ait envoyé des rappels ou des mises en demeure en lettre recommandée avec accusé de réception avant d’engager la procédure de résiliation pour prouver les manquements du locataire.
- Non-paiement du loyer et des charges : C’est l’un des motifs les plus courants. Si le locataire cesse de payer le loyer et les charge, le bailleur a le droit de demander la résiliation du bail. À noter que si le bailleur a prévu une clause résolutoire dans le contrat de location, il ne sera pas nécessaire d’attendre la fin du bail pour demander sa résiliation.
- Détérioration du logement : Si le locataire cause des dommages importants au logement au-delà de l’usure normale, cela peut justifier un congé.
- Troubles de voisinage causés par le locataire : Si le locataire crée des nuisances sonores excessives, des conflits répétés avec les voisins ou d’autres troubles qui perturbent la vie dans l’immeuble, le bailleur peut invoquer des faits comme motif de résiliation.
- Sous-location non autorisée : Si le bail interdit la sous-location ou si celle-ci nécessite l’accord du bailleur et que le locataire sous-loue le logement sans autorisation, le bailleur peut demander la résiliation du bail.
- Usage du logement non conforme à l’usage prévu au bail : par exemple, si le logement est loué à des fins d’habitation mais que le locataire l’utilise pour une activité commerciale sans autorisation.
- Absence prolongée du locataire : Si le locataire abandonne le logement sans justification pendant une longue période, cela peut constituer un motif légitime.
Il est important de noter que pour chacun des motifs invoqués, le bailleur doit pouvoir fournir des preuves concrètes et, dans la plupart des cas, avoir déjà adressé des avertissements ou des mises en demeure au locataire concernant les faits qui motivent la résiliation du bail.
Avertissement : les modèles ci-après vous sont présentés à titre indicatif. Il est de votre unique responsabilité de vous assurer que l’usage que vous en faîtes est adapté à votre situation. Il est fortement conseillé de faire appel à un juriste ou de s’adjoindre les services d’un commissaire de justice (ex huissier) pour mener à bien une procédure de résiliation de bail.
Modèle de préavis pour reprise du logement pour habiter
Modèle de lettre de préavis de résiliation du bail motivée par la reprise du logement pour y habiter.
[NOM ET ADRESSE DU PROPRIÉTAIRE] À [VILLE], le [DATE]
[NOM ET ADRESSE DU LOCATAIRE]
Objet : Congé pour reprise pour habiter
Lettre recommandée avec accusé de réception
Madame, Monsieur,
Par la présente, conformément aux dispositions de l’article 15 de la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989, je vous informe de ma décision de ne pas renouveler le bail d’habitation concernant le logement situé à [adresse complète du logement], que vous occupez depuis le [date de début du bail].
Le motif de ce congé est : reprise du logement pour habiter.
Je précise que le logement sera occupé par [indiquer le lien de parenté et l’identité de la personne pour laquelle le logement est repris].
Je vous rappelle que le délai de préavis est de [six mois pour un bail vide/trois mois pour un meublé] et prendra effet à compter de la réception de ce courrier, soit jusqu’au [date de fin de préavis].
Je reste à votre disposition pour toute information complémentaire et pour organiser avec vous les modalités de votre départ.
Je vous prie de croire, Madame, Monsieur, en ma considération distinguée.
Signature :
Modèle de préavis pour vente du bien
Modèle de lettre de préavis de résiliation du bail motivée par la vente du logement par le bailleur avec droit de préemption du locataire.
[NOM ET ADRESSE DU PROPRIÉTAIRE] À [VILLE], le [DATE]
[NOM ET ADRESSE DU LOCATAIRE]
Objet : Objet : Congé pour vente
Lettre recommandée avec accusé de réception
Madame, Monsieur,
Par la présente, conformément aux dispositions de l’article 15 de la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989, je vous informe de ma décision de ne pas renouveler le bail d’habitation concernant le logement situé à [adresse complète du logement], que vous occupez depuis le [date de début du bail].
Le motif de ce congé est : vente du logement.
Conformément à l’article 15-II de la loi précitée, vous bénéficiez d’un droit de préemption. Le prix de vente envisagé est de [montant en euros], et les conditions de la vente sont [décrire les conditions]. Vous disposez d’un délai de deux mois à compter de la réception de ce courrier pour me faire part de votre intention d’acquérir le logement.
Je vous rappelle que le délai de préavis est de [six mois pour un bail vide/trois mois pour un meublé] et prendra effet à compter de la réception de ce courrier, soit jusqu’au [date de fin de préavis].
Je reste à votre disposition pour toute information complémentaire et pour organiser avec vous les modalités de votre départ.
Je vous prie de croire, Madame, Monsieur, en ma considération distinguée.
Signature :
Modèle de préavis pour motif légitime et sérieux
Modèle de lettre de préavis de résiliation du bail motivée par la vente du logement par un motif légitime et sérieux
[NOM ET ADRESSE DU PROPRIÉTAIRE] À [VILLE], le [DATE]
[NOM ET ADRESSE DU LOCATAIRE]
Objet : Objet : Congé pour motif légitime et sérieux
Lettre recommandée avec accusé de réception
Madame, Monsieur,
Par la présente, conformément aux dispositions de l’article 15 de la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989, je vous informe de ma décision de ne pas renouveler le bail d’habitation concernant le logement situé à [adresse complète du logement], que vous occupez depuis le [date de début du bail].
Le motif de ce congé est : motif légitime et sérieux.
Je précise que les raisons de ce congé sont [détailler les raisons, par exemple : retards répétés de paiement du loyer, troubles du voisinage, etc].
Je vous rappelle que le délai de préavis est de [six mois pour un bail vide/trois mois pour un meublé] et prendra effet à compter de la réception de ce courrier, soit jusqu’au [date de fin de préavis].
Je reste à votre disposition pour toute information complémentaire et pour organiser avec vous les modalités de votre départ.
Je vous prie de croire, Madame, Monsieur, en ma considération distinguée.
Signature :
Penser à l'état des lieux de sortie
Au départ de locataire, veillez à réaliser un état des lieux de sortie avec la plus grande minutie pour éviter les litiges. N’oubliez pas de tenir compte de la vétusté dans les éventuelles sommes à retenir sur le dépôt de garantie du locataire.
Auteur
Julien Biscarat-Aymes, cofondateur de Jelouebien, bénéficie d’une expérience de plus de 20 ans dans l’assurance et de 10 ans dans le domaine de l’immobilier. Après plusieurs années passées en tant que Conseil en Gestion de Patrimoine Certifié (CGPC) au sein d’une grande compagnie d’assurance européenne, il crée un cabinet indépendant avec Xavier Marchioni. Dès 2011, il se spécialise dans le domaine immobilier et décide fin 2013 de rassembler ses connaissances pour les rendre accessibles au plus grand nombre en créant le site Jelouebien.com avec la volonté constante d’enrichir la base d’informations offertes aux utilisateurs du site.
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